鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０４Ｄ -42	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m国道、中間画地		工業高度2種最高20m (60,200)
b	１０５０８０６Ｄ -6	横須賀市		建付地	（　）	不整形	北東12m県道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,200)
c	１０５０８０６Ｄ -82	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、南5.4m、三方路		１住居高度1種最高15m (80,200)
d	１０５０８０４ -20	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13.4m道路、中間画地		工業高度2種最高20m 臨港地区 (60,200)
e	１０５０８０７Ｄ -83	横須賀市		建付地	（　）	長方形	東5.6m市道、南2.5m、角地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,288	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,455	100 [ 99.8]	164,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 94,603	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	126,756	100 [ 106.1]	119,468		121,000
c	(　 ) 157,082	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	147,919	100 [ 106.7]	138,631		140,000
d	(　 ) 116,100	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,145	100 [ 95.9]	122,153		123,000
e	(　 ) 131,341	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	137,244	100 [ 101.4]	135,349		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

横須賀 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当地域では投下資本に見合った賃料を享受することは難しく、最有効使用を分譲マンションと判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

典型的な市場参加者は分譲マンション業者と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
972,224,384	821,771,292	13	430,000	2,640.80	268,000	2,901.35
⑧開発法による価格	150,453,092 円　　　　（　 105,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,435 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,435.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
714.30 ㎡	2,901.35 ㎡	2,672.60 ㎡	228.75 ㎡	2,640.80 ㎡	ＲＣ・5F ( 38 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.8 ％）	（ 202.2 ％）	（ 186.2 ％）	（ 15.9 ％）	（ 91.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m	76 ％	200 ％	231 ％	間口奥行	29.0 ｍ 49.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

430,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンション販売事例を基に査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 430,000 円／㎡　　×　　 2,640.80 ㎡　　＝　　　　 1,135,544,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,135,544,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 268,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 276,040 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	同種の中層共同住宅の建築工事費を参考に標準地の個別性を考慮して査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 276,040 円／㎡　　×　　　 2,901.35 ㎡　　＝　　　　 800,888,654 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	横須賀市では開発負担金の徴収はないため。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,135,544,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 136,265,280 円

支出合計　④+⑤+⑥

937,153,934 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	5 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	5 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	10 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	15 ヶ月	販売収入(3期目)	17 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	56,777,200 円	( 5 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 50,247,822 円
	販売総額(2期)	851,658,000 円	( 75 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 730,978,061 円
	販売総額(3期)	227,108,800 円	( 20 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 190,998,501 円
収入合計		－	－	－	－	972,224,384 円
支出	建築工事費(1期)	80,088,865 円	( 10 ％)	×　　0.9504	（ 5 ヶ月）	＝　　 76,116,457 円
	建築工事費(2期)	80,088,865 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 72,336,263 円
	建築工事費(3期)	640,710,923 円	( 80 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 549,922,185 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	81,759,168 円	( 60 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 76,134,137 円
	販売管理費(2期)	54,506,112 円	( 40 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 47,262,250 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	821,771,292 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	972,224,384 円　　－　　　　　　 821,771,292 円　　＝　　　　　 150,453,092 円 105,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横須賀 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -43

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　冨樫　絵美

TEL.

鑑定評価額

179,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市浦郷町４丁目１２番１３				②地積　(㎡)	1,435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (76,231)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	追浜 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 80 ｍ、南 65 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

追浜駅東方

770m

法令

規制

１中専
(76,231)
準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から平坦、かつ、徒歩圏の中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域である。大きく地域要因が変化する状況
になく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 121,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市内の住宅地域及び商住混在地域である。主たる需要者は、マンション開発を目的とした不動産
開発業者である。一定の規模を有するマンション用地については供給が限定的であり、利便性が良好な物件は特に引き
合いが強い状況にあるが、地域性・個別性の各々の条件により物件毎の価格が大きく異なるため、中心となる価格帯は
把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、最寄駅から徒歩圏の中規模マンションが建ち並ぶ住宅地域に存する。比準価格については、標準地と類似性
を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。一方、開発法による価格は典型的な需要者である
不動産開発業者の投資採算性の観点から求められた価格であるが、想定要素を含み、やや信頼性に乏しい。以上より、
本件では比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内では人口減少・高齢化が進んでいる一方
、コロナ禍以降、住宅地については利便性よ
り居住の快適性が重視され、需要は回復傾向
にある。

駅から徒歩圏の中規模マンションが建ち並ぶ
住宅地域である。地域的な変動要因は特に見
当たらない。

規模・形状は標準的、西側で街路に接面する
中間画地である。個別的要因に変動は認めら
れない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０８ -19	横須賀市		更地	（　）	不整形	南西4.1m市道、北西3.5m、角地		１低専 (50,80)
b	１０５０８０６Ｄ -82	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、南5.4m、三方路		１住居高度1種最高15m (80,200)
c	１０５０８０５ -32	逗子市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１低専近郊緑地保全区域 (50,100)
d	１０５０８０６Ｄ -65	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、北6m、二方路		準工高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,798	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	99,252	100 [ 81.9]	121,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 157,082	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	152,000	100 [ 107.1]	141,923		143,000
c	(　 ) 97,332	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	111,425	100 [ 97.5]	114,282		115,000
d	(　 ) 226,288	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	221,284	100 [ 139.2]	158,968		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

横須賀 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションと判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション開発適地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
969,033,638	795,905,922	13	434,000	2,640.80	258,000	2,901.35
⑧開発法による価格	173,127,716 円　　　　（　 121,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,435 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,435.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
714.30 ㎡	2,901.35 ㎡	2,672.60 ㎡	228.75 ㎡	2,640.80 ㎡	ＲＣ・5F ( 38 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.8 ％）	（ 202.2 ％）	（ 186.2 ％）	（ 15.9 ％）	（ 91.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	76 ％	200 ％	231 ％	間口奥行	29.0 ｍ 49.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

434,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 434,000 円／㎡　　×　　 2,640.80 ㎡　　＝　　　　 1,146,107,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,146,107,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 258,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 265,740 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 265,740 円／㎡　　×　　　 2,901.35 ㎡　　＝　　　　 771,004,749 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	必要なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,146,107,200 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 137,532,864 円

支出合計　④+⑤+⑥

908,537,613 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	5 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	5 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	10 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	19 ヶ月
建築工事(3期目)	15 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	57,305,360 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 51,758,201 円
	販売総額(2期)	859,580,400 円	( 75 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 730,299,508 円
	販売総額(3期)	229,221,440 円	( 20 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 186,975,929 円
収入合計		－	－	－	－	969,033,638 円
支出	建築工事費(1期)	77,100,475 円	( 10 ％)	×　　0.9504	（ 5 ヶ月）	＝　　 73,276,291 円
	建築工事費(2期)	77,100,475 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 69,637,149 円
	建築工事費(3期)	616,803,799 円	( 80 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 529,402,701 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	82,519,718 円	( 60 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 76,842,361 円
	販売管理費(2期)	41,259,859 円	( 30 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 35,413,337 円
	販売管理費(3期)	13,753,286 円	( 10 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 11,334,083 円
支出合計		－	－	－	－	795,905,922 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	969,033,638 円　　－　　　　　　 795,905,922 円　　＝　　　　　 173,127,716 円 121,000 円／㎡