鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０８ -26	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2m市道、中間画地		１住居高度1種最高15m (70,160)
b	１０５０８０８ -16	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１低専 (54,104)
c	１０５０８１１Ｄ -28	横須賀市		建付地	（　）	台形	北6m市道、中間画地		１低専地区計画等土砂災害警戒区域 (40,80)
d	１０５０８１１Ｄ -25	横須賀市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
e	１０５０８０２ -35	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１低専宅造規制区域 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,052	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	105,933	100 [ 68.7]	154,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 90,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	93,107	100 [ 70.6]	131,880		135,000
c	(　 ) 128,051	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	130,664	100 [ 90.6]	144,221		147,000
d	(　 ) 137,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	134,649	100 [ 100.0]	134,649		137,000
e	(　 ) 164,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,740	100 [ 106.0]	155,415		159,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

横須賀 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,102,968	719,311	3,383,657	2,568,420	815,237	（　0.9711） 791,677	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,156,673 円　　　　（　 80,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.60	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	15.6 m x 12.6 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の地積等を考慮し、各階２戸（各階居室部分：約５２㎡）のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,618	169,890	1.0	169,890
							1.0	169,890
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,668	175,140	1.0	175,140
							1.0	175,140
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		345,030		345,030
								345,030

⑨年額支払賃料	345,030 円　×　12ヶ月　＝　 4,140,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,140,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,018 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,933,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,030 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 345,030 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,102,968 円　　　　（　 20,413 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８１１Ｔ　　　　-4	1,330 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.5]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	1,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,668 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８１１Ｔ　　　　-113	1,433 ( 1,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,713
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,000 円	34,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	124,211 円	4,140,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 290,700 円	34,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 719,311 円　（　　　　　　 3,579 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,200,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,568,420 円（　　　　　 12,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,102,968 円
②総費用	719,311 円
③純収益　①－②	3,383,657 円
④建物等に帰属する純収益	2,568,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	815,237 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	791,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,156,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
横須賀 -41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -41

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　松本　東五

TEL.

鑑定評価額

29,100,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市野比１丁目４５２番４２｢野比１－２２－５｣				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域	南5m市道	水道、ガス、下水	ＹＲＰ野比 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．０ｍ市道

交通

施設

ＹＲＰ野比駅北方

300m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅地域として現状のまま推移してゆくものと予測する。最寄駅から徒歩圏ではあるが、地域全体の宅地需
要は強いとはいえず、地価は横ばい傾向が続くものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横須賀市南部の京浜急行線・ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。同市内に居住する中堅層の一次・二次
取得者が需要の中心を占める。最寄駅から徒歩圏にあり住環境も良好であるが、都心・横浜方面への通勤利便性がやや
劣ることから需要層の中心である通勤者需要は強くはない。中心となる価格帯は１８０㎡の土地で２５００万円前後、
新築戸建住宅では４０００万円程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建取引が中心の地域である。最寄駅から徒歩圏域であるが、駅周辺の物件とは異なり収益物件は地権者による遊休地
利用や転勤等による定期借地が中心で、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。また居住の快適
要因が賃料に反映しにくいことから、収益価格は低位に試算された。そこで本件では市場を反映した実証的な比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 81.6]

[102.0]
100

144,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる消費停滞からの回復需要と
円安による資産価格の上昇が、利便性の高い
地域からこれまで下落傾向にあった地域へと
波及しつつある。

最寄駅から徒歩圏であるが、最寄駅周辺の繁
華性も高いとはいえず、地域要因に特段の変
動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０８ -24	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西3.5m、角地		１中専高度1種最高15m (80,160)
b	１０５０８１１Ｄ -25	横須賀市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
c	１０５０８１１Ｄ -20	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6.3m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
d	１０５０８０９Ｄ -37	横須賀市		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,985	100 [ 76.2]	146,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 137,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	134,649	100 [ 100.0]	134,649		137,000
c	(　 ) 145,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	142,700	100 [ 93.0]	153,441		157,000
d	(　 ) 121,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,433	100 [ 83.7]	145,081		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

横須賀 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,958,127	691,126	3,267,001	2,448,260	818,741	（　0.9711） 795,079	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,226,102 円　　　　（　 80,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.60	ＬＳ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	15.6 m x 12.6 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要が見込まれ、家族向けのアパート（３ＤＫ・５２㎡程度、４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	105.00	100.0	105.00	1,570	164,850	1.0	164,850
							1.0	164,850
2～ 2	住宅	105.00	100.0	105.00	1,600	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		332,850		332,850
								332,850

⑨年額支払賃料	332,850 円　×　12ヶ月　＝　 3,994,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,994,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,794,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	332,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 332,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 160,475 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,958,127 円　　　　（　 19,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０６Ｔ　　　　-103	1,750 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,669 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８１１Ｔ　　　　-113	1,433 ( 1,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,000 円	32,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,826 円	3,994,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,100 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 691,126 円　（　　　　　　 3,438 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,448,260 円（　　　　　 12,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,958,127 円
②総費用	691,126 円
③純収益　①－②	3,267,001 円
④建物等に帰属する純収益	2,448,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	818,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	795,079 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,226,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,700 円／㎡）