鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０７Ｄ -92	横須賀市		建付地	（　）	袋地等	南西4m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 埋蔵文化財 (70,160)
b	１０５０８０７Ｄ -95	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東3m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,160)
c	１０５０８０７ -15	横須賀市		建付地	（　）	長方形	西6.2m市道、北5.2m、準角地		１低専地区計画等 (50,80)
d	１０５０８０７ -3	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東5.2m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
e	１０５０８０６ -29	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東17m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	72,583	100 [ 100.0]	72,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	74,000
b	(　 ) 76,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,913	100 [ 104.8]	71,482		72,900
c	(　 ) 115,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	112,307	100 [ 149.9]	74,921		76,400
d	(　 ) 107,914	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	105,798	100 [ 142.5]	74,244		75,700
e	(　 ) 96,184	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	94,298	100 [ 140.0]	67,356		68,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +44.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,600 円／㎡]

横須賀 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,847,854	535,914	2,311,940	2,057,740	254,200	（　0.9711） 246,854	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,037,837 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.90	ＬＳ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	172 ％	165 ㎡	10.6 m x 15.2 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の地積等を考慮し、各階２戸（各階居室部分：約４２㎡）のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.00	100.0	84.00	1,404	117,936	1.0	117,936
							1.0	117,936
2～ 2	住宅	84.00	100.0	84.00	1,447	121,548	1.0	121,548
							1.0	121,548
～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		239,484		239,484
								239,484

⑨年額支払賃料	239,484 円　×　12ヶ月　＝　 2,873,808 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,873,808 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 143,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,730,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,484 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,275 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,484 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,461 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,847,854 円　　　　（　 17,260 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０８Ｔ　　　　-1	1,558 ( 1,493)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,509 円/㎡　月額支払賃料（　 1,447 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０９Ｔ　　　　-1	1,407 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,473
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,000 円	27,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	86,214 円	2,873,808　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,900 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 535,914 円　（　　　　　　 3,248 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,057,740 円（　　　　　 12,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,847,854 円
②総費用	535,914 円
③純収益　①－②	2,311,940 円
④建物等に帰属する純収益	2,057,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	246,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,037,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
横須賀 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -35

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　市川　修一

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市秋谷１丁目４６番４｢秋谷１－５－２１｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,172)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域	南東4.3m市道、北東側道	水道、下水	逗子 8.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 55 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.6 ｍ、奥行　約　　 15.2 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．３
ｍ市道

交通

施設

逗子駅南東方

8.8km

法令

規制

２中専
(70,172)
準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、最寄り駅から徒歩圏外であるが、最近は眺望が良好な立地等を中心
に需要は回復傾向にあるほかは、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市西部を中心に隣接市町まで含む住宅地域で、需要者の中心は圏内在住の一・二次取得者層であ
るが、リタイア層やセカンドハウス目的の需要者も比較的多い。交通接近条件が劣り、起伏の多い地勢であるため、相
対的な市場競争力は劣るが、眺望が良好な立地等を中心に需要の回復傾向がみられる。そのため、規模や眺望等による
ばらつきが大きく、個別性が強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり
、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件においては、近隣地域及びその周辺地域においては、アパー
ト等も存するが、基本的に戸建住宅を中心とする地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.9]

[102.0]
100

72,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による経済のダメージからの回復途
中であるが、エネルギーや様々な製品の供給
不足による物価上昇で、経済の先行きが不透
明となっている。

最寄り駅から徒歩圏外の高台の住宅地域で、
格別の変動要因はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０６ -12	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、南4m、角地		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (80,160)
b	１０５０８０７Ｄ -157	横須賀市		更地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,160)
c	１０５０８０７Ｄ -95	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南東3m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,160)
d	１０５０８０７Ｄ -187	横須賀市		更地	（　）	長方形	南10m国道、北3.6m、二方路		１住居高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,481	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	68,428	100 [ 98.0]	69,824	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	71,200
b	(　 ) 69,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	77,612	100 [ 100.0]	77,612		79,200
c	(　 ) 76,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	71,345	100 [ 97.0]	73,552		75,000
d	(　 ) 80,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	77,836	100 [ 107.1]	72,676		74,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

横須賀 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,796,910	526,572	2,270,338	2,020,190	250,148	（　0.9711） 242,919	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,957,531 円　　　　（　 30,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.90	ＬＳ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	172 ％	165 ㎡	10.6 m x 15.2 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

対象標準地の地積等を考慮して各階２戸（居室部分約２㎡）のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	84.00	100.0	84.00	1,400	117,600	1.0	117,600
							1.0	117,600
～

～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		235,200		235,200
								235,200

⑨年額支払賃料	235,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,822,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,822,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,681,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,396 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,796,910 円　　　　（　 16,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０９Ｔ　　　　-4	1,535 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８０９Ｔ　　　　-1	1,407 ( 1,349)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,500 円	26,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,672 円	2,822,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,572 円　（　　　　　　 3,191 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,020,190 円（　　　　　 12,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,796,910 円
②総費用	526,572 円
③純収益　①－②	2,270,338 円
④建物等に帰属する純収益	2,020,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	250,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	242,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,472 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,957,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,000 円／㎡）