別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横須賀 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -33 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　高畠　祐二   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市荻野２３０番２８ ｢荻野２－１｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 建築協定 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 衣笠 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定が存する戸建住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 衣笠駅南西方 6.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 建築協定 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市西部における、ＪＲ横須賀線逗子駅、京急逗子線逗子・葉山駅、京急久里浜線三崎口駅からバス 圏の住宅地域である。交通の利便性に劣る上に、これまでもリゾート物件としての特性はあまり見られない。しかし、 地価が低位となってきたことに加え、テレワークによる需要者が加わり、需要が認められつつある。取引の中心となる 価格帯は土地は１０００万円台前半、新築戸建で２０００万円台半ばと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が多くを占める住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域である。比準価格は横須賀市西部 地区の取引事例を採用しており、市場の実態を反映し信頼性が高いと判断する。一方、建築協定が締結されているため 収益物件はほとんどなく、収益性が極めて低いので本件では収益価格を試算しなかった。そこで、代表標準地との検討 を踏まえた上で、比準価格を採用して、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [100.0] 100 60,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響が和らぎ個人消費は緩や かに持ち直しているが、コスト高による実質 所得の押し下げリスクの不動産市場への影響 が懸念される。 利便性に劣る上に画地規模が大きいため需要 が弱いが、地価が低位になって横ばい傾向で ある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　  +6.4 行政　　　　　　  +3.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％