鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横須賀 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８１１Ｄ -85	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2m市道、南東2m、角地		１中専高度1種最高15m (80,160)
b	１０５０８０２Ｄ -105	横須賀市		建付地	（　）	不整形	南東4.8m市道、北西3.4m、二方路		１住居高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (80,192)
c	１０５０８０４Ｄ -11	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ整形	西2m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,160)
d	１０５０８１１Ｄ -21	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	東23m県道、中間画地		１住居高度1種最高15m 風致地区 (40,200)
e	１０５０８１２Ｄ -115	横須賀市		建付地	（　）	台形	北西5.4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	84,525	100 [ 83.8]	100,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 83,702	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	86,380	100 [ 85.0]	101,624		104,000
c	(　 ) 109,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	108,052	100 [ 103.8]	104,096		106,000
d	(　 ) 87,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	86,587	100 [ 82.4]	105,081		107,000
e	(　 ) 102,597	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,597	100 [ 101.0]	101,581		104,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

横須賀 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,931,200	360,864	1,570,336	1,351,800	218,536	（　0.9711） 212,220	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,331,020 円　　　　（　 41,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅地造成工事規制	70 ％	200 ％	180 ％	105 ㎡	7.5 m x 13.9 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

対象標準地の地積等を考慮して各階１戸（各居室部分：約５８㎡）のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	58.00	100.0	58.00	1,400	81,200	1.0	81,200
							1.0	81,200
2～ 2	居宅	58.00	100.0	58.00	1,400	81,200	1.0	81,200
							1.0	81,200
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		162,400		162,400
								162,400

⑨年額支払賃料	162,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,948,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,948,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 97,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,851,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	162,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,543 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 78,297 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,931,200 円　　　　（　 18,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０４Ｔ　　　　-134	1,479 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.9]	100 [100.0]	1,511	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８１２Ｔ　　　　-124	1,157 ( 1,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.4]	100 [100.0]	1,421
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	18,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	58,464 円	1,948,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,000 円	18,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 360,864 円　（　　　　　　 3,437 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,351,800 円（　　　　　 12,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,931,200 円
②総費用	360,864 円
③純収益　①－②	1,570,336 円
④建物等に帰属する純収益	1,351,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,536 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	212,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,331,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
横須賀 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 -32

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　西嶋　靖

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市津久井１丁目６２番１０｢津久井１－２０－２６｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,180)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模住宅やアパート等が混在する住宅地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	津久井浜 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 45 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 105 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．５
ｍ市道

交通

施設

津久井浜駅南西方

450m

法令

規制

１中専
(70,180)
準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模住宅やアパート等が混在する住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅から徒
歩圏内の為、一般住宅地としての相対的な市場競争力は相応にあり、需要及び地価は概ね横這い傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横須賀市南部及び三浦市北東部における住宅地域一帯と判定した。京急久里浜線等の各駅から概ね徒歩
圏乃至バス便を含む地域が中心となる。需要者は市内居住の一次取得者層が中心となり、県外からの転入は少ない。交
通利便性及び居住環境は良好であるが、需要及び地価は概ね横這い傾向にある。市場の中心地価帯は、１００㎡程度の
土地では１，０００万円～１，３００万円程度であり、新築の戸建住宅は２，０００万円台中後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多く、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物件
でも投資採算性を重視した取引が少ない為、資産保全等の目的により市場価格での取引がなされている。津久井浜駅か
ら徒歩６分前後の快適性を重視する住宅地域であることも考慮して、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、さらに単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横須賀 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[113.6]

[102.0]
100

103,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ後を見据えた動きも見られるものの、
依然として先行きは不透明である中で、市内
の人口動態や景気動向に注視する必要がある
。

中小規模一般住宅とアパート混在の住宅地域
で、地域的特性に特段の変動はない。駅徒歩
圏の住宅需要は良好であるが、地価は概ね横
這い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０８０８ -3	横須賀市		建付地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
b	１０５０８０９ -24	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)
c	１０５０８１１Ｄ -85	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2m市道、南東2m、角地		１中専高度1種最高15m (80,160)
d	１０５０８１２Ｄ -115	横須賀市		建付地	（　）	台形	北西5.4m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	95,732	100 [ 97.0]	98,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 108,136	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	106,016	100 [ 100.5]	105,489		108,000
c	(　 ) 88,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	84,525	100 [ 80.1]	105,524		108,000
d	(　 ) 102,597	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,853	100 [ 100.5]	100,351		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

横須賀 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,983,618	375,951	1,607,667	1,419,390	188,277	（　0.9711） 182,836	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,731,347 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高15m 宅造工事規制区域	70 ％	200 ％	180 ％	105 ㎡	7.5 m x 13.9 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の地積等を考慮し、各階１戸（各階居室部分：約５８㎡）のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	58.00	100.0	58.00	1,416	82,128	1.0	82,128
							1.0	82,128
2～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	1,460	84,680	1.0	84,680
							1.0	84,680
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		166,808		166,808
								166,808

⑨年額支払賃料	166,808 円　×　12ヶ月　＝　 2,001,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,001,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 100,085 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,901,611 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,585 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 80,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,983,618 円　　　　（　 18,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０８０４Ｔ　　　　-134	1,479 ( 1,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.5]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,569	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,523 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０８１２Ｔ　　　　-7	1,580 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.5]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,500 円	18,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	60,051 円	2,001,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,600 円	18,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 375,951 円　（　　　　　　 3,580 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,900,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,419,390 円（　　　　　 13,518 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,983,618 円
②総費用	375,951 円
③純収益　①－②	1,607,667 円
④建物等に帰属する純収益	1,419,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	188,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	182,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,731,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）