別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 横須賀 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -21 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市岩戸３丁目３１４番１７外 ｢岩戸３－４－３｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 北久里浜 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    85 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 北久里浜駅南西方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。最寄駅からやや遠 く傾斜を有する住宅地域であるが、良好な住環境を背景に需要は堅調に推移し、地価も横這いに転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市中央部から南東部にかけての住宅地域一帯である。主な需要者は市内に居住する一次及び二次 取得者層であるが、圏外からの転入も散見される。バス利用圏及び傾斜を有する住宅地であっても住環境の良好な大規 模分譲地に対する需要は改善傾向にあり、地価も下げ止まりの動きを示している。市場の中心価格帯は、１６５㎡程度 の土地では１，４００万円前後であり、細分化後の新築の戸建住宅は２，４００万円～２，９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅が中心で、行政的条件及び接近条件等より賃貸住宅の想定は現実性を 欠くことから本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は地域特性が類似する岩戸地区の２事例及び環境面の類 似性を有する高台分譲地の１事例を適切に関連付けて試算された価格であり、需要者の意思が反映された説得力の高い 価格となった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [120.8] [102.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の取引件数は横這い傾向にある。人 口減少や高齢化は進行しているが、全体的な 需給動向は改善しており、取引価格の下落も 縮小している。 高台の分譲地内の住宅地域であり、地域的特 性に特段の変動はないが、地域の需要が大幅 に改善しており、地価も下落から横這いへと 転じている。 バス利用圏の分譲住宅地域に存する南方位の 画地である。標準的画地と比較すると日照等 が優れ、競争力は高い。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％