別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 横須賀 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -19 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.

鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市湘南鷹取４丁目２７番１４３ ｢湘南鷹取４－２１－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 建築協定 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 追浜 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南   115 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により、共同住宅等 の建築不可・敷地分割不可 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 追浜駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 建築協定 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍以降、利便性より居住環境が重視されていること、地価下落が続き値頃感が生じたこと等から地価は上 昇に転じた。その他、大きく地域要因が変化する状況になく今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市北部の京浜急行線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者は、横須賀市内、もしくは、 その周辺に居住する１，２次取得者が主である。最寄駅から距離のある高台に位置する住宅地であり交通利便性が劣る こと等から需要は弱含みであったが、直近では値頃感もあり地価は上昇傾向に転じた。土地２００㎡程度で２０００万 円台前半から半ば、小規模の新築戸建分譲では総額で３０００万円台半ば程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、建築協定により共同住宅の建築が制限され、また、取引に当たっては自用を目的とするものがほとんどで戸 建住宅に対する賃貸需要も低位である。よって、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、標準地と類似性 を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上から、信頼性のある取引事例から求められた 比準価格により、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　横須賀 -24                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では人口減少・高齢化が進んでいる一方 、コロナ禍以降、住宅地については利便性よ り居住の快適性が重視され、需要は回復傾向 にある。 最寄駅から距離のある高台に存する住宅地域 である。地域的な変動要因は特に見当たらな い。 規模・形状は標準的、南側で街路に接面する 中間画地である。個別的要因に変動は認めら れない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.0 ％