別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 横須賀 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -18 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長井３丁目２５７６番１４ ｢長井３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 宅造工事規制区域 (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 南東4m市道 水道、下水 三崎口 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 三崎口駅北西方 3.7km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 アパート等も見られる地域であるが、賃貸需要は弱いため、徐々に戸建住宅地域へと移行していくと予測する。 三崎口駅バス圏であるが、住環境が穏やかで、割安感もあるため、地価の下落幅は徐々に縮小すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね横須賀市南西部及び三浦市北部の最寄駅バス圏の住宅地域一円。需要者は圏内に居住する１次・２次 取得者層が中心であるが圏外からの転入者も認められる。最寄駅から遠く生活利便性が劣る住宅地域が中心であるが、 住環境が穏やかで海から比較的近いため、新型コロナ下で良さが見直され、地価の下落幅は縮小傾向にある。土地は１ ００～１８０㎡程度で概ね６００～１０００万円程度、新築戸建は概ね２０００万円前後で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地縁的選好性が比較的強いバス便圏の住宅地域で賃貸需要が乏しく、近年は賃貸物件の供給もほぼ無いため 、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法による比準価格は、不動産に対する有効需要を反映したもので、価格 形成も居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものとなっているため、実証的かつ客観的で説得力を有すると判断する 。以上により、本評価では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [102.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では引き続き人口減少、高齢化が進んで いる。条件良否による二極化は依然認められ るものの、住宅需要の回復エリアは拡大傾向 にある。 長井地区の中では海からやや離れているため 、海沿いと比較して需要はやや弱いが、他圏 域と比較した割安感により、地価の下落幅は 縮小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -3.3 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％