別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 横須賀 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -17 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市武１丁目１５２０番２３ ｢武１－２５－７｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした小規 模分譲住宅地域 東6m市道 水道、下水 衣笠 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 衣笠駅南西方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域で特段の変動要因もないため、当面は現環境維持と予測する。駅バス圏で利便性は劣るが 、良好な住環境などにより選好性回復の兆しが認められるため、地価の下落幅は徐々に縮小すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線で概ね横須賀市西部乃至中部の最寄駅バス圏の住宅地域一円。主たる需 要者は横須賀市及びその周辺に居住する１次・２次取得者層である。近隣環境や買物利便性は概ね良好であるが、市中 心部及び海の双方から離れた内陸部の住宅地域であるため、需要は弱含みであり、地価の下落傾向が継続している。土 地は１８０㎡程度で概ね１０００万円台前半、新築戸建は概ね２０００万円台前半程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から遠いバス便圏内の分譲住宅地域であり、賃貸需要は認められないため、収益還元法の適用は断念 し、取引事例比較法のみ適用した。取引事例比較法による比準価格は、不動産に対する有効需要を反映したもので、価 格形成も居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものとなっているため、実証的かつ客観的で説得力を有すると判断す る。以上により、本評価では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [100.4] [101.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では引き続き人口減少、高齢化が進んで いる。条件良否による二極化は依然認められ るものの、住宅需要の回復エリアは拡大傾向 にある。 最寄駅バス圏の住宅地域であるが、近隣環境 が良好で他地域と比較して割安感もあるため 、相応の需要が認められ、地価の下落幅は縮 小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％