別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 横須賀 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市吉井４丁目３番１６ ｢吉井４－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 馬堀海岸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南     5 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画有り（用途制限、最 低敷地面積１５０㎡等）。 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 馬堀海岸駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。格別な地域要因の変化はなく今後も現状を維持する地域と予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を、横須賀市中央部から南部に位置し京急線沿線、及びＪＲ横須賀線沿線の住宅地域一帯と判定した 。典型的な需要者は、横須賀市及びその周辺に居住するエンドユーザーと把握される。地価は持続して下落傾向にあっ たがやや持ち直しの動きが見られる。取引相場は１５０㎡程度の土地で１，５００～２，０００万円程度、新築戸建物 件は２，５００万円～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、賃貸需要はほぼ認められず市場が 熟成していない。よって適切な賃貸事例の収集が困難であったため収益還元法の適用は断念した。以上より本鑑定評価 においては、市場性を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を標記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [123.2] [100.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった 不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつある が、立地・駅距離等による二極化傾向は依然 持続している 区画整然とした、高台に位置する住宅地域。 交通利便性はやや劣る。市場は弱含みで推移 していたが持ち直しの動きが見られる。 既成住宅地域内に存しており、個別的要因に 格別な変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％