鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m県道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１０５１１０９Ｄ -22	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		商業 (100,360)
c	１０５１１０１ -53	相模原市中央区		更地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０５１１０１Ｄ -29	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	西11m市道、北4m、角地		近商 (100,200)
e	１０５１１０８ -67	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 344,937) 351,420	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	349,373	100 [ 91.2]	383,084	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 309,152	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	312,096	100 [ 81.1]	384,829		400,000
c	(　 ) 318,876	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,616	100 [ 84.5]	384,161		400,000
d	(　 ) 328,106	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	362,826	100 [ 88.6]	409,510		426,000
e	(　 ) 262,577	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	313,548	100 [ 83.1]	377,314		392,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 403,000 円／㎡]

相模原南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,570,861	8,444,825	35,126,036	26,045,100	9,080,936	（　0.9519） 8,644,143	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	192,092,067 円　　　　（　 321,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ5	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	598 ㎡	17.8 m x 34.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

個別的要因と周辺状況を考慮して、１～２階を店舗、３～５階を１戸当たり４０㎡弱の住宅とする店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	3,995	1,022,720	6.0	6,136,320
							0.0	0
2～ 2	店舗	320.00	85.0	272.00	3,196	869,312	4.0	3,477,248
							0.0	0
3～ 5	住宅	320.00	85.0	272.00	2,437	662,864	1.0	662,864
							1.0	662,864
～

～

計		1,600.00	84.0	1,344.00		3,880,624		11,602,160
								1,988,592

⑨年額支払賃料	3,880,624 円　×　12ヶ月　＝　 46,567,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,567,488 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,725,399 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,842,089 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,602,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,988,592 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 622,032 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,570,861 円　　　　（　 72,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０９Ｔ　　　　-14	3,398 ( 3,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,972	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０３Ｔ　　　　-42	3,311 ( 3,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,058
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,935,000 円	387,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,397,025 円	46,567,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,049,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,289,500 円	387,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,444,825 円　（　　　　　　 14,122 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	387,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,045,100 円（　　　　　 43,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,570,861 円
②総費用	8,444,825 円
③純収益　①－②	35,126,036 円
④建物等に帰属する純収益	26,045,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,080,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,644,143 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,092,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 321,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
相模原南 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-8

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　今井　勝

TEL.

鑑定評価額

226,000,000 円

１㎡当たりの価格

378,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区古淵２丁目１１６番５｢古淵２－１６－１｣				②地積　(㎡)	598 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (100,300)
	1:2	店舗、診療所兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗、マンション等が多い駅前商業地域	北東15m市道、北西側道	水道、ガス、下水	古淵 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

古淵駅南西方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

古淵駅前の商業地域で、周辺は店舗を中心とした混在地域で、周辺の地域要因に特段の変化は見られず、現状の
状態が維持されていくものと考えられる。地価については底堅く推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 379,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 277,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、相模原市内を中心にその隣接市エリアの駅前商業地と判断した。周辺は大型小売店舗等もみられ不動産
需要も底堅いと思われ、典型的な需要者は、相模原市内の中小規模の法人等を中心に、都内の不動産会社やマンション
デベロッパー等の参入が想定される。地価については供給が少ないため取引事例が少なく、やや価格にバラツキがみら
れるため、やや価格の把握が困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的な需要者は、相模原市内の事業者が中心になると思われる。当該需要者は自己使用目的が多いが、賃料収入に着
目した収益目的の投資家等の需要も一定層見込まれる。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準に収益
価格を比較考量し、代表標準地との規準も考慮したうえで鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 350,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[100.4]

[104.0]
100

378,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

内閣府発表の月例経済報告によると、景気が
持ち直していくことが期待される。ただし、
物価上昇、供給面での制約等に留意する必要
がある。

古淵駅駅前の商業地域。地域要因に大きな変
動は見られないものの、背後地の住宅価格が
堅調であり、地価は底堅い水準である。

個別的要因の変動はなし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.5
交通・接近　　　  -0.3
環境　　　　　　  +3.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１Ｄ -318	相模原市中央区		更地	（　）	不整形	南東6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
b	１０５１１０９Ｄ -22	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		商業 (100,360)
c	１０５１１０２Ｄ -70	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北15m市道、中間画地		商業 (100,500)
d	１０５１１０８Ｄ -14	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 368,689	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	391,963	100 [ 92.4]	424,202	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	441,000
b	(　 ) 309,152	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	310,330	100 [ 78.2]	396,841		413,000
c	(　 ) 172,537	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	192,697	100 [ 61.4]	313,839		326,000
d	(　 ) 329,795	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	335,449	100 [ 103.5]	324,105		337,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 379,000 円／㎡]

相模原南 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,461,503	7,796,696	31,664,807	23,824,200	7,840,607	（　0.9519） 7,463,474	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	165,854,978 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ5	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	598 ㎡	17.8 m x 34.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～５階を共同住宅と想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	3,943	1,009,408	6.0	6,056,448
							0.0	0
2～ 2	店舗	320.00	85.0	272.00	2,800	761,600	6.0	4,569,600
							0.0	0
3～ 5	居宅	320.00	85.0	272.00	2,030	552,160	1.0	552,160
							1.0	552,160
～

～

計		1,600.00	84.0	1,344.00		3,427,488		12,282,528
								1,656,480

⑨年額支払賃料	3,427,488 円　×　12ヶ月　＝　 41,129,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,129,856 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,056,493 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,073,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,282,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,684 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,656,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 271,456 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,461,503 円　　　　（　 65,989 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０８Ｔ　　　　-22	3,317 ( 3,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,963 円/㎡　月額支払賃料（　 3,943 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０８Ｔ　　　　-24	2,757 ( 2,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,294
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,770,000 円	354,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,233,896 円	41,129,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,075,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,009,000 円	354,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,796,696 円　（　　　　　　 13,038 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	354,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,824,200 円（　　　　　 39,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,461,503 円
②総費用	7,796,696 円
③純収益　①－②	31,664,807 円
④建物等に帰属する純収益	23,824,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,840,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,463,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,481 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,854,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）