別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
相模原南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-6 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　八木　達彦   TEL.
鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 221,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区相武台１丁目３２４６番９外
｢相武台１－２４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、マンショ
ン等が混在する近隣
商業地域		 北東6m市道、北西側道 水道、ガス、下水 相武台前

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 相武台前駅北西方

190m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、小売店舗、マンション等が混在する近隣商業地域であり、今後とも同様な周辺環境を維持していく
ものと予想する。地域要因に特段の変化はないが、底堅い需要から地価水準は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市を中心に隣接市及び周辺市内の鉄道の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は市内在住者や隣
接市町の個人事業者や中小規模の商業事業者であるがマンション開発業者も想定される。駅周辺の中心商業地の背後に
位置し商業地域としての発展性には閉塞感が見られたが、駅周辺の整備等に伴う効果も期待される中で、先行きにやや
不透明さが見られる。その結果、取引される価格はまちまちであり市場の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅に近接した商業地であり、自用の店舗のほか賃貸店舗事務所等の収益物件も見られるが、自営等を目的と
する自用の取引が中心であり、賃貸事業者が収益性を重視して不動産取引を行うケースは少なく、賃貸市場の成熟の程
度は総じて低い。したがって収益価格は低位に試算された。よって規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    274,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[103.0]		 100
[129.1]		 [104.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに持ち直している中で、地価
水準は県内商業地平均で上昇が継続し上昇率
が拡大したが、市内では地域により需要に強
弱が見られた。

特に大きな地域要因の変化は認められないが
、駅周辺の既成商業地で、需給動向は底堅く
安定しており、地価水準は横ばいから上昇傾
向に転じでいる。

角地であるが、地域における標準的画地であ
り、代替・競争等の関係にある他の不動産と
比較して優劣及び競争力に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５１１
０１Ｄ
-24		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7.7m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b １０５１１
０９Ｄ
-14		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
c １０５１１
０２Ｄ
-41		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北9.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０５１１
１０Ｄ
-5		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e １０５１１
０５
-64		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12.8m市道、
南4m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,650  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
252,603 		 100
[ 113.2]
223,148 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
226,224  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,296 		 100
[  90.8]
253,630 
264,000 
c (　           ) 
197,412  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,965 		 100
[  88.4]
227,336 
236,000 
d (　           ) 
180,245  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
184,030 		 100
[  86.5]
212,751 
221,000 
e (　           ) 
250,177  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
246,291 		 100
[ 105.1]
234,340 
244,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



相模原南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,799,041 
2,230,884 
8,568,157 
7,422,900 
1,145,257 		 （　0.9512）
1,089,368 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     23,681,913 円　　　　（　    138,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   171 ㎡     14.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗事務所兼共同住宅ビルとして、１階は店舗、２階は事務所、３階～４階共同住宅としてファミリータイプ平均４５㎡と想定した。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
88.0 
105.60 
2,905 
306,768 		 6.0  1,840,608 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
120.00 
88.0 
105.60 
2,615 
276,144 		 3.0  828,432 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,743 
188,244 		 2.0  376,488 
1.0  188,244 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
89.0 
427.20 

959,400 		 3,422,016 
376,488 
⑨年額支払賃料        959,400 円　×　12ヶ月　＝　      11,512,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     427.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,512,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       921,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,591,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,422,016 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          376,488 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         175,782 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,799,041 円　　　　（　        63,152 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５１１１２
Ｔ
　　　　-14		 2,909  
(   2,904) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,770 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,905 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５１１０８
Ｔ
　　　　-42		 3,114  
(   3,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,966 
c １０５１１１２
Ｔ
　　　　-17		 3,115  
(   3,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,024 
相模原南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 654,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 345,384 円  　　　       11,512,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      926,500 円  　　　　    109,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,230,884 円　（　　　　　　        13,046 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,422,900 円  
（　　　　　        43,409 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,799,041 円      
②総費用 2,230,884 円      
③純収益　①－② 8,568,157 円      
④建物等に帰属する純収益 7,422,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,145,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,089,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,371 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,681,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     138,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
相模原南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-6 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷口　洋介   TEL.
鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 221,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区相武台１丁目３２４６番９外
｢相武台１－２４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、マンショ
ン等が混在する近隣
商業地域		 北東6m市道、北西側道 水道、ガス、下水 相武台前

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 相武台前駅北西方

190m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、マンション等が混在する地域として概ね熟成している。今後も現状を維持して推移するものと予測す
る。相武台前駅徒歩圏に位置する優位性から、商業地上層階への住宅需要もあって地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市及び周辺市町において、商業利用に適性が認められる土地が存する圏域。主たる需要者は、商業
ビルの運営を手掛ける事業者、投資家等が想定し得る。駅に近い立地の優位性に着目する潜在需要はあるものの、物件
供給機会は稀で取引は多くは認められない。また把握できた取引についても取引動機や物件規模等の個別性が強いため
、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内のほか周辺市の商業地取引事例に基づいて試算した実証的な価格である。相武台前駅周辺の商業地域は
賃貸用ビルも見受けられるが、現状の賃貸市場の熟成度では土地価格に見合う賃料水準が未形成で、収益価格は若干低
位に試算された。投資目的取引の増加にはなお相応の期間が必要なエリアで、収益価格の説得力は相対的にやや劣る。
本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    274,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[103.0]		 100
[129.1]		 [104.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内金融機関（銀行、信金）の貸出は、個人
向けは住宅ローンを中心に増加している。法
人向けは運転資金を中心に緩やかな増加傾向
に復している。

駅に近く、商業地域と住宅地域の中間的性格
を有する地域として、大きな変動要因はない
が、駅に近い立地条件から上層階での住宅需
要は根強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５１１
０８Ｄ
-24		 相模原市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０５１１
０９
-33		 座間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０５１１
０１
-26		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.3m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d １０５１１
０１
-38		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西25m県道、
南東6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,253  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
246,940 		 100
[ 101.0]
244,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
220,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
228,269 		 100
[ 105.1]
217,192 
226,000 
c (　           ) 
223,781  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
226,466 		 100
[ 113.3]
199,882 
208,000 
d (　    344,937) 
351,420  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
359,229 		 100
[ 161.0]
223,124 
232,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



相模原南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,779,093 
2,230,926 
8,548,167 
7,422,900 
1,125,267 		 （　0.9512）
1,070,354 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     23,268,565 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 120.00 ＲＣ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   171 ㎡     14.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～４階を住居とする店舗事務所兼共同住宅ビルを想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
85.0 
102.00 
2,950 
300,900 		 5.0  1,504,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
120.00 
90.0 
108.00 
2,270 
245,160 		 3.0  735,480 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,900 
205,200 		 2.0  410,400 
1.0  205,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
88.8 
426.00 

956,460 		 3,060,780 
410,400 
⑨年額支払賃料        956,460 円　×　12ヶ月　＝　      11,477,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     426.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,477,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       918,202 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,559,318 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,060,780 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          410,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         191,616 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,779,093 円　　　　（　        63,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５１１０１
Ｔ
　　　　-40		 4,050  
(   3,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[131.3]		 100
[100.0]
3,085 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,962 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５１１０１
Ｔ
　　　　-43		 2,421  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,832 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 654,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 344,326 円  　　　       11,477,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      926,500 円  　　　　    109,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,230,926 円　（　　　　　　        13,046 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,422,900 円  
（　　　　　        43,409 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,779,093 円      
②総費用 2,230,926 円      
③純収益　①－② 8,548,167 円      
④建物等に帰属する純収益 7,422,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,125,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,070,354 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,268,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）