鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１Ｄ -35	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１０５１１０１Ｄ -58	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東（駅前広場）市道、南西16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	１０５１１１１Ｄ -52	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０５１１０３ -5	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e	１０５１１０１Ｄ -452	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,201,785	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	987,313	100 [ 88.2]	1,119,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 1,160,720	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,093,187	100 [ 114.4]	955,583		1,000,000
c	(　 ) 1,541,837	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,702,188	100 [ 118.5]	1,436,446		1,510,000
d	(　 ) 622,840	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	645,262	100 [ 66.2]	974,716		1,020,000
e	(　 ) 740,814	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	740,814	100 [ 76.1]	973,474		1,020,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

相模原南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,740,756	11,152,537	44,588,219	28,771,200	15,817,019	（　0.9527） 15,068,874	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	342,474,409 円　　　　（　 897,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	312.74	ＲＣ8	1,677.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	382 ㎡	14.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階が店舗、３、４階が事務所、５階以上が共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.13	74.3	196.25	6,900	1,354,125	6.0	8,124,750
							0.0	0
2～ 2	店舗	232.21	85.0	197.38	4,000	789,520	5.0	3,947,600
							0.0	0
3～ 4	事務所	233.53	85.0	198.50	3,250	645,125	3.0	1,935,375
							0.0	0
5～ 8	居宅	178.53	80.0	142.82	2,550	364,191	2.0	728,382
							1.0	364,191
～

計		1,677.52	81.2	1,361.91		4,890,659		18,856,628
								1,456,764

⑨年額支払賃料	4,890,659 円　×　12ヶ月　＝　 58,687,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,361.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,687,908 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,814,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,873,194 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,856,628 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 176,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,456,764 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 691,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,740,756 円　　　　（　 145,918 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０９Ｔ　　　　-24	5,713 ( 5,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,935 円/㎡　月額支払賃料（　 6,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０９Ｔ　　　　-27	5,769 ( 5,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,823
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,592,000 円	432,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,760,637 円	58,687,908　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,263,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,672,000 円	432,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	432,000 円	432,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,152,537 円　（　　　　　　 29,195 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	432,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,677.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,771,200 円（　　　　　 75,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,740,756 円
②総費用	11,152,537 円
③純収益　①－②	44,588,219 円
④建物等に帰属する純収益	28,771,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,817,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,068,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 342,474,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 897,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
相模原南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 5-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　谷口　洋介

TEL.

鑑定評価額

382,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区相模大野３丁目３１２番５｢相模大野３－１２－１５｣				②地積　(㎡)	382 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ8	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域	南西18m市道、北西側道	水道、ガス、下水	相模大野 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 35 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

相模大野駅北西方

110m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ相模大野駅前の商業地域として高い稀少性を有する。伊勢丹閉店後、駅前の客
足の流れが変化し、対象地の前面道路沿いの歩行者通行量が増加した。足元の地価は上昇傾向と把握する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 901,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県内各鉄道主要駅の駅前ないし周辺に所在する商業地域と把握する。主な需要者は商業ビル経営を手掛け
る不動産業者、個人投資家、投資法人、広域的な店舗展開を企図する企業等が想定し得る。近時周辺で把握された取引
価格から立地の稀少性に対する市場の高い評価が窺われる。商業地取引は動機や物件規模等の個別性が強く、中心価格
帯を見出すことは難しいが、開差のある各取引価格を分析すると、現時点では各試算価格の範囲を価格帯と捉え得る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏から広域的に収集し、対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引事例に基づいて試算したも
のであり、実証的な価格である。また相模大野駅周辺の商業地域には賃貸用の店舗・事務所ビルも一定数見られ、賃貸
市場の熟成度は比較的高いことから、収益価格も相応の説得力を有する。以上を踏まえ、本件では市場性を反映した比
準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 622,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[ 66.4]

[105.0]
100

1,000,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内金融機関（銀行、信金）の貸出は、個人
向けは住宅ローンを中心に増加している。法
人向けは運転資金を中心に緩やかな増加傾向
に復している。

旧伊勢丹跡地の再開発工事により、駅周辺に
おける歩行者のルート選択に変化が生じてお
り、対象標準地の前面道路は歩行者通行量が
増加している。

角地である点で市場における優位性が認めら
れる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１Ｄ -58	相模原市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東（駅前広場）市道、南西16m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１０５１１０１ -62	大和市		更地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０５１１０８Ｄ -9	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	１０５１１０１Ｄ -60	相模原市南区		建付地	（　）	不整形	南西（駅前広場）市道、北西6m、角地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,160,720	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,069,973	100 [ 107.6]	994,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 719,712	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	727,629	100 [ 73.0]	996,752		1,050,000
c	(　 ) 513,353	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	526,700	100 [ 51.9]	1,014,836		1,070,000
d	(　 ) 573,287	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	570,474	100 [ 79.1]	721,206		757,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,050,000 円／㎡]

相模原南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,384,758	11,795,412	47,589,346	31,701,600	15,887,746	（　0.9527） 15,136,256	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	344,005,818 円　　　　（　 901,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	312.00	ＲＣ8	1,650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	382 ㎡	14.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～４階を事務所、５～８階を共同住宅とする店舗事務所兼共同住宅ビルを想定した。

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	75.0	195.00	7,560	1,474,200	10.0	14,742,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	230.00	85.0	195.50	4,530	885,615	6.0	5,313,690
							0.0	0
3～ 4	事務所	230.00	85.0	195.50	3,630	709,665	4.0	2,838,660
							0.0	0
5～ 8	居宅	175.00	90.0	157.50	2,400	378,000	2.0	756,000
							1.0	378,000
～

計		1,650.00	85.5	1,411.50		5,291,145		28,757,010
								1,512,000

⑨年額支払賃料	5,291,145 円　×　12ヶ月　＝　 63,493,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,411.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,493,740 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,079,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,414,241 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,757,010 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 264,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,512,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 705,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,384,758 円　　　　（　 155,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０９Ｔ　　　　-24	5,713 ( 5,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.3]	100 [100.0]	6,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,623 円/㎡　月額支払賃料（　 7,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０９Ｔ　　　　-27	5,769 ( 5,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	7,667
c	１０５１１０９Ｔ　　　　-26	5,367 ( 5,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.2]	100 [ 75.0]	8,540

相模原南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,856,000 円	476,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,904,812 円	63,493,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,036,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,046,000 円	476,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,795,412 円　（　　　　　　 30,878 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	476,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,701,600 円（　　　　　 82,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,384,758 円
②総費用	11,795,412 円
③純収益　①－②	47,589,346 円
④建物等に帰属する純収益	31,701,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,887,746 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,136,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 344,005,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 901,000 円／㎡）