鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０２Ｄ -71	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、西6m、角地		工業地区計画等 (70,200)
b	１０５１１０１Ｄ -507	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西15.3m市道、南西6m、角地		工業地区計画等 (70,200)
c	１０５１０１６Ｄ -135	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	8.1m町道、中間画地		工専 (60,200)
d	１０５１０１２ -34	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	16.5m市道、南東6m、二方路		工専 (70,200)
e	１０５１０１２ -17	厚木市		更地	（　）	不整形	6.5m市道、北東4m、二方路		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,997	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	106,215	100 [ 81.0]	131,130	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 146,337	100 [ 100.0]	[ 111.5] 100	100 [ / ]	100 [ 121.2]	134,625	100 [ 84.5]	159,320		159,000
c	(　 ) 118,824	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	111,911	100 [ 83.7]	133,705		134,000
d	(　 ) 108,899	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.5]	115,600	100 [ 84.9]	136,160		136,000
e	(　 ) 103,545	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	109,468	100 [ 90.0]	121,631		122,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

相模原中央 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	269,565,120	49,481,540	220,083,580	177,072,000	43,011,580	（　0.9505） 40,882,507	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	908,500,156 円　　　　（　 90,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	4,600.00	Ｓ4	17,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	10,000 ㎡	103.0 m x 98.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性を勘案し、鉄骨造４階建倉庫と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	17,600.00	100.0	17,600.00	1,270	22,352,000	6.0	134,112,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		17,600.00	100.0	17,600.00		22,352,000		134,112,000
								0

⑨年額支払賃料	22,352,000 円　×　12ヶ月　＝　 268,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	268,224,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	268,224,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	134,112,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,341,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	269,565,120 円　　　　（　 26,957 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０４Ｔ　　　　-19	1,210 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.4]	100 [102.0]	1,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,276 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０４Ｔ　　　　-20	1,388 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.6]	100 [100.0]	1,437
c	１０５１１１１Ｔ　　　　-60	1,258 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.1]	100 [ 98.0]	1,210

相模原中央 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,160,000 円	2,720,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,682,240 円	268,224,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,079,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,120,000 円	2,720,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,720,000 円	2,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,720,000 円	2,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 49,481,540 円　（　　　　　　 4,948 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,720,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	177,072,000 円（　　　　　 17,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	269,565,120 円
②総費用	49,481,540 円
③純収益　①－②	220,083,580 円
④建物等に帰属する純収益	177,072,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,011,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,882,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 908,500,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
相模原中央 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 9-4

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　谷口　洋介

TEL.

鑑定評価額

1,280,000,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区田名塩田１丁目１０２０３番４｢田名塩田１－３－１４｣				②地積　(㎡)	10,000 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1:1	工場	工場、倉庫等が建ち並ぶ国道沿いの工業地域	東22m国道、背面道	水道、ガス、下水	番田 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 280 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 103.0 ｍ、奥行　約　　 98.0 ｍ、規模　　 10,000 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

番田駅南方

1.0km

法令

規制

工専
(70,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理地内の工業地域で操業環境に優れ、相模原愛川ＩＣ等へのアクセスは良好である。工業地域として熟成
しており、現状を維持して推移していくものと予測する。地価は当面強含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県内に所在する一定規模の内陸型工業地域の存する圏域と把握する。需要者は県内外で広域的な事業展
開を行う物流事業者、製造業者等を想定し得る。物流施設需要が高まるなかで、さがみ縦貫道路の相模原愛川ＩＣ等の
アクセスに優れ、区画整理事業によるインフラ整備がなされて操業環境も良好な地域に対して、需要は堅調に推移して
いる。規模や取得動機等が区々なため、需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は県内の内陸工業地の取引事例に基づき試算したもので、市場性の観点から説得力を持つ。収益価格は投資価
値判断に際しては有力な指標となるが、想定要素を多く含む。自己使用目的の工場・倉庫用地取引の占める割合が多い
と見られる当該エリアの現状を考慮すると、比準価格の説得力が収益価格より相対的に優ると考える。本件では比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内金融機関（銀行、信金）の貸出は、個人
向けは住宅ローンを中心に増加している。法
人向けは運転資金を中心に緩やかな増加傾向
に復している。

高速道路等への良好なアクセス、区画整理に
よる優れた操業環境等に優位性が認められ、
当該地域に対する市場評価は高まっている。

近隣地域においては二方路地が標準的であり
、個別格差は生じないものと判断した。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１１２ -1	大和市		更地	（　）	不整形	南14m市道、東4m、二方路		準工 (60,200)
b	１０５０７１０Ｄ -7	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、北東5.4m、南西3.3m、北西3.3m、四方路		準工 (80,200)
c	１０５１０１２ -17	厚木市		建付地	（　）	不整形	南東6.5m市道、北東4m、二方路		工専 (70,200)
d	１０５１０１２ -34	伊勢原市		更地	（　）	長方形	北西16.5m市道、南東6m、二方路		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,304	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	142,525	100 [ 109.6]	130,041	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 116,007	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	115,777	100 [ 94.3]	122,775		123,000
c	(　 ) 103,545	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,719	100 [ 73.5]	143,835		144,000
d	(　 ) 108,899	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	110,085	100 [ 79.6]	138,298		138,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

相模原中央 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	269,565,120	50,064,640	219,500,480	177,072,000	42,428,480	（　0.9505） 40,328,270	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	896,183,778 円　　　　（　 89,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	4,600.00	Ｓ4	17,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	10,000 ㎡	103.0 m x 98.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルテナントとマルチテナントいずれに対応可能な４階建の倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	17,600.00	100.0	17,600.00	1,270	22,352,000	6.0	134,112,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		17,600.00	100.0	17,600.00		22,352,000		134,112,000
								0

⑨年額支払賃料	22,352,000 円　×　12ヶ月　＝　 268,224,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	268,224,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	268,224,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	134,112,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,341,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	269,565,120 円　　　　（　 26,957 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０２Ｔ　　　　-16	1,191 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,276 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０４Ｔ　　　　-20	1,388 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,506
c	１０５１１１１Ｔ　　　　-60	1,258 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,258

相模原中央 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,160,000 円	2,720,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,682,240 円	268,224,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,662,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,120,000 円	2,720,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,720,000 円	2,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,720,000 円	2,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 50,064,640 円　（　　　　　　 5,006 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,720,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 17,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	177,072,000 円（　　　　　 17,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	269,565,120 円
②総費用	50,064,640 円
③純収益　①－②	219,500,480 円
④建物等に帰属する純収益	177,072,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	42,428,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,328,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,033 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 896,183,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,600 円／㎡）