別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 相模原中央 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原中央 5-5 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.

鑑定評価額 41,600,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市中央区清新１丁目１４５番７ ｢清新１－１－１４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 駐車場整備地区 (90,300) 1:2 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 中低層の店舗、マン ションが多い路線商 業地域 北15m市道 水道、ガス、下水 相模原 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 相模原駅西方 500m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、商業地への需要の回復も見られる。当該地域は、住宅地としての利用も可能な地域であ り、また相模原補給廠一部返還の影響も勘案され、地価は強含みである。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    263,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内商業地域のうち駅周辺または路線商業地を主とした範囲である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性 を有する個人事業者または地元企業が中心となるが、特に飲食店舗を中心とする商業地に対する需要は回復基調である 。商業地の中でも住宅系用途への転換等が見込まれる近隣商業地域における需要は底堅い。また商業地に対する取得目 的、規模、立地条件等により価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から徒歩圏内の商業地であるが、投資目的の賃料水準が確立されておらず、収益価格はやや低位に試算された。法人 が需要の中心となっており、取引事例から求められた比準価格は実証的である。商業地に対する取引需要を勘案し、市 場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連にも十分留意した上で、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    237,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近四半期ＧＤＰはマイナスであるが、円安 や原油高の影響を受け物価高が続いている。 コロナ禍の影響が依然として続いている分野 も見られる。 駅徒歩圏内の商業地は堅調であり、背後住宅 地の動向と相俟って、地価は堅調に推移して いる。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％