別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
相模原中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.
鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区淵野辺３丁目９５１番１４
｢淵野辺３－１９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7F1B		 店舗が多く、共同住
宅等も見られる駅前
商業地域		 南東15m県道、北側道 水道、ガス、下水 淵野辺

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 淵野辺駅北東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ熟成度の高い商業地域で、現状を維持すると予測する。コロナの制
限緩和に伴う経済回復から地価は上昇基調で推移するもの予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は相模原市内及び隣接市の小田急線及びＪＲ横浜線沿線の商業地域である。需要者の中心は市内の法
人業者及び不動産投資家、開発業者等で、敷地規模により需要者が異る傾向がある。大型店舗への顧客流出もみられる
が、コロナの制限緩和に伴う経済回復から地価は上昇基調となっている。中心となる価格帯の把握は、取引件数が少な
く個別性も強いため困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。近隣地域の繁華性、商業集積度は高くはない。また、低層店舗
、上層階の事務所ビル等の賃貸市場も駅前の一部を除き成熟の程度は低く、収益価格はやや低めに求められた。ただ、
希少性から投資適格性の高い物件への需要も認められ、収益価格も収益性判断の有力な指標であることから比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    273,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.5]		 [104.0]
100		 280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口、老齢化は微増で、コロナの制限
緩和に伴う経済回復で景気は緩やかに持ち直
している。政策の下支えで不動産市況は全般
に堅調である。

繁華性が高くはない駅前の商業地で地域要因
に大きな変化はない。コロナの制限緩和、各
種政策効果により地価は堅調に推移。


商業用地として角地の効用の増加が認められ
る。個別的要因の変動は特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５１１
０８
-67		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０５１１
１２
-18		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０５１１
０１Ｄ
-48		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １０５１１
０１Ｄ
-505		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
e １０５１１
０１Ｄ
-227		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,577  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
246,774 		 100
[  89.8]
274,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
282,454  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
290,080 		 100
[  93.3]
310,911 
323,000 
c (　           ) 
228,712  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
234,201 		 100
[  84.1]
278,479 
290,000 
d (　           ) 
329,076  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
340,265 		 100
[ 107.1]
317,708 
330,000 
e (　           ) 
234,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
240,663 		 100
[  90.4]
266,220 
277,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    303,000 円／㎡]  



相模原中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,936,829 
4,185,169 
15,751,660 
13,688,100 
2,063,560 		 （　0.9512）
1,962,858 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     42,670,826 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 151.22 Ｓ7 848.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     16.0 m x   13.7 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １が店舗、２階が事務所、３階以上がファミリータイプの共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。 ⑦有効率　  90.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
139.04 
94.6 
131.54 
3,505 
461,048 		 5.0  2,305,240 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
118.27 
89.4 
105.79 
2,690 
284,575 		 3.0  853,725 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
118.27 
89.4 
105.79 
1,800 
190,422 		 2.0  380,844 
1.0  190,422 

 5～ 6		 居宅
118.27 
89.4 
105.79 
1,800 
190,422 		 2.0  380,844 
1.0  190,422 

 7～ 7		 居宅
118.27 
89.4 
105.79 
1,860 
196,769 		 2.0  393,538 
1.0  196,769 

計
848.66 
90.3 
766.28 

1,704,080 		 5,075,879 
958,457 
⑨年額支払賃料      1,704,080 円　×　12ヶ月　＝　      20,448,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     766.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,448,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,022,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,426,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,075,879 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,221 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          958,457 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         462,096 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,936,829 円　　　　（　       102,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５１１０９
Ｔ
　　　　-14		 3,398  
(   3,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,560 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,505 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５１１１１
Ｔ
　　　　-27		 4,082  
(   3,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[120.0]		 100
[110.0]
3,514 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,206,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 613,469 円  　　　       20,448,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      255,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,708,500 円  　　　　    201,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,185,169 円　（　　　　　　        21,573 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 201,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     848.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,688,100 円  
（　　　　　        70,557 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,936,829 円      
②総費用 4,185,169 円      
③純収益　①－② 15,751,660 円      
④建物等に帰属する純収益 13,688,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,063,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,962,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,118 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,670,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
相模原中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　勝   TEL.
鑑定評価額 54,100,000 円  １㎡当たりの価格 279,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区淵野辺３丁目９５１番１４
｢淵野辺３－１９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7F1B		 店舗が多く、共同住
宅等も見られる駅前
商業地域		 南東15m県道、北側道 水道、ガス、下水 淵野辺

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 淵野辺駅北東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 淵野辺駅まで比較的近い商業地で、繁華性は普通程度である。地域要因に大きな変動はなく、現状の状態が維持
されていくものと思われ、地価については緩やかな上昇傾向で推移していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市を中心に隣接地も含む駅前の商業地であり、地域や規模を考慮すると相模原市内の中小企業が中
心になる思われる。典型的な需要者は、自己の利用目的での利用となるため業種によって利益率なども大きく異なるた
め不動産価格にもバラツキがみられ、かつ、取引事例も少ないことから価格の把握をするのは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は自用で利用されている店舗と賃貸で利用されている店舗が混在しているが、基本的には自営の店舗が中心となる
。一方、収益価格については、周辺の店舗賃料についてはやや低位に推移しており、期待される賃料が見込めない。試
算価格の決定にあたっては、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との規準も考慮したうえで鑑定評価
額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    273,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[107.3]		 [104.0]
100		 278,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 内閣府発表の月例経済報告によると、景気が
持ち直していくことが期待される。ただし、
物価上昇、供給面での制約等に留意する必要
がある。

地域要因に大きな変動がない商業地ではある
が、立地は淵野辺駅からも比較的近く、地価
は堅調に推移していると思われる。


道路の南東側に接する標準画地で、個別的要
因の変動はなし。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５１１
０８
-67		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０５１１
０１Ｄ
-417		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東14m県道、
南東6m、角地
近商

(100,200)
c １０５１１
１２
-18		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０５１１
０１Ｄ
-227		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
262,577  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
255,575 		 100
[  94.8]
269,594 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
312,374  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
316,836 		 100
[  93.9]
337,419 
351,000 
c (　           ) 
282,454  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
293,470 		 100
[  91.5]
320,732 
334,000 
d (　           ) 
234,564  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
247,700 		 100
[  87.2]
284,060 
295,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -3.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



相模原中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,045,744 
4,085,765 
15,959,979 
14,369,100 
1,590,879 		 （　0.9512）
1,513,244 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     32,896,609 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 151.22 ＲＣ 848.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   194 ㎡     16.0 m x   13.7 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所、３－７階を共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
139.04 
94.0 
130.70 
3,493 
456,535 		 6.0  2,739,210 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
118.27 
89.0 
105.26 
2,600 
273,676 		 3.0  821,028 
0.0  0 

 3～ 7		 居宅
118.27 
89.0 
105.26 
1,900 
199,994 		 2.0  399,988 
1.0  199,994 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
848.66 
89.8 
762.26 

1,730,181 		 5,560,178 
999,970 
⑨年額支払賃料      1,730,181 円　×　12ヶ月　＝　      20,762,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     762.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,762,172 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,245,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,516,442 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,560,178 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,266 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          999,970 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         477,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,045,744 円　　　　（　       103,329 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５１１０９
Ｔ
　　　　-14		 3,398  
(   3,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,899 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,493 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５１１０６
Ｔ
　　　　-23		 3,774  
(   3,650) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,272 
c １０５１１０８
Ｔ
　　　　-24		 2,757  
(   2,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,121 
相模原中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,055,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 622,865 円  　　　       20,762,172　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      192,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,793,500 円  　　　　    211,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,085,765 円　（　　　　　　        21,061 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　     848.66 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,369,100 円  
（　　　　　        74,068 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,045,744 円      
②総費用 4,085,765 円      
③純収益　①－② 15,959,979 円      
④建物等に帰属する純収益 14,369,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,590,879 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,513,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,896,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）