鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m県道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１０５１１０８Ｄ -14	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、中間画地		商業 (100,500)
c	１０５１１０６Ｄ -13	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０５１１０９Ｄ -22	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		商業 (100,360)
e	１０５１１０１Ｄ -77	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、北西6m、角地		２住居駐車場整備地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 344,937) 351,420	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	356,644	100 [ 94.0]	379,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	379,000
b	(　 ) 329,795	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	354,859	100 [ 93.0]	381,569		382,000
c	(　 ) 328,084	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.4]	313,225	100 [ 82.8]	378,291		378,000
d	(　 ) 309,152	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	312,096	100 [ 81.3]	383,882		384,000
e	(　 ) 301,912	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	301,331	100 [ 76.5]	393,897		394,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 381,000 円／㎡]

相模原中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,917,418	4,810,873	18,106,545	15,748,200	2,358,345	（　0.9519） 2,244,909	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	49,886,867 円　　　　（　 302,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	129.69	ＲＣ8	874.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	7.2 m x 23.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階が事務所、３階以上がファミリータイプの共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.82	50.0	55.91	4,677	261,491	6.0	1,568,946
							0.0	0
2～ 2	事務所	111.82	75.0	83.87	3,050	255,804	3.0	767,412
							0.0	0
3～ 5	居宅	111.82	90.0	100.64	2,447	246,266	2.0	492,532
							1.0	246,266
6～ 8	居宅	105.22	90.0	94.70	2,495	236,277	2.0	472,554
							1.0	236,277
～

計		874.76	83.0	725.80		1,964,924		5,231,616
								1,447,629

⑨年額支払賃料	1,964,924 円　×　12ヶ月　＝　 23,579,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 725.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,579,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,178,954 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,400,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,231,616 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,447,629 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 467,584 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,917,418 円　　　　（　 138,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０９Ｔ　　　　-12	4,716 ( 4,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,700 円/㎡　月額支払賃料（　 4,677 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０９Ｔ　　　　-13	4,129 ( 3,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,692
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,404,000 円	234,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	707,373 円	23,579,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,989,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,810,873 円　（　　　　　　 29,157 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 874.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,748,200 円（　　　　　 95,444 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,917,418 円
②総費用	4,810,873 円
③純収益　①－②	18,106,545 円
④建物等に帰属する純収益	15,748,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,358,345 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,244,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,886,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 302,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
相模原中央 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 5-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　山崎　敏

TEL.

鑑定評価額

58,600,000 円

１㎡当たりの価格

355,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月16日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区相模原２丁目１４８番６外｢相模原２－２－１７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:3	店舗兼共同住宅Ｓ8	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅至近の商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	相模原 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 35 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.2 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

相模原駅南西方

170m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・事務所兼共同住宅等が多い駅前商業地域で、店舗需要は堅調への動きが見られ、中高層階に構成される住
宅への需要も堅調なため、当面は現状の環境を維持しつつ、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、相模原市内または周辺市のうちＪＲ横浜線、小田急小田原線の駅前商業地域。需要者の中心は、地元企
業や資本力を有する広域的事業者等で投資家も想定される。駅前商業地域においてコロナ禍で減退した店舗等の需要は
回復を経てテナント成約への動きが見られる。また背後地の住宅需要が堅調なため店舗事務所に共同住宅を併用した利
用も多い。なお、規模、取引背景等個別的要因により価格水準には幅があり、市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所等が集積する駅前商業地域より、比準価格は近隣地域並びに同一需給圏の類似地域における商業地の取引
事例を収集し試算しており、市場の実態を反映し信頼性は高い。一方、収益価格は重視されるべき価格であるが、投資
採算性を反映した賃料水準が未形成であることから収益価格は低位に試算された。以上より市場参加者の属性を考慮し
、比準価格を重視し収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 273,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[ 80.8]

[100.0]
100

355,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近四半期の実質ＧＤＰ成長率は前期比でや
や微減。景気は緩やかに持ち直しつつ、利便
性が良好な市内商業地の需要は堅調な動きが
見られる。

駅前商業地域における店舗、事務所等の需要
は増加しており、地価は前年と同様に上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　 -11.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m県道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１０５１１０８Ｄ -14	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、中間画地		商業 (100,500)
c	１０５１１０８ -67	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０５１１０９Ｄ -22	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 344,937) 351,420	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	356,691	100 [ 96.3]	370,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 ) 329,795	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	340,348	100 [ 92.6]	367,546		368,000
c	(　 ) 262,577	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,778	100 [ 81.7]	326,534		327,000
d	(　 ) 309,152	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	316,055	100 [ 80.9]	390,674		391,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

相模原中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,991,317	4,788,640	18,202,677	16,017,400	2,185,277	（　0.9519） 2,080,165	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	46,225,889 円　　　　（　 280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	129.69	ＲＣ8	887.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	165 ㎡	7.2 m x 23.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階～８階は１ＤＫタイプで平均専有面積が約３１㎡～３３㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

同用途の建物の標準的な有効率より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.82	47.9	53.57	4,246	227,000	6.0	1,362,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	111.82	78.6	87.89	3,185	280,000	5.0	1,400,000
							0.0	0
3～ 7	居宅	111.82	89.1	99.67	2,548	254,000	2.0	508,000
							1.0	254,000
8～ 8	居宅	105.22	88.5	93.07	2,548	237,000	2.0	474,000
							1.0	237,000
～

計		887.96	82.5	732.88		2,014,000		5,776,000
								1,507,000

⑨年額支払賃料	2,014,000 円　×　12ヶ月　＝　 24,168,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 732.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,168,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,933,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,234,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,776,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,507,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 703,618 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,991,317 円　　　　（　 139,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１１１Ｔ　　　　-53	3,102 ( 2,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [112.7]	100 [ 70.0]	4,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,267 円/㎡　月額支払賃料（　 4,246 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１１１Ｔ　　　　-30	2,351 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [ 70.0]	4,116
c	１０５１１０９Ｔ　　　　-14	3,398 ( 3,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,164

相模原中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,428,000 円	238,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	725,040 円	24,168,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,023,000 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,788,640 円　（　　　　　　 29,022 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 887.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,017,400 円（　　　　　 97,075 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,991,317 円
②総費用	4,788,640 円
③純収益　①－②	18,202,677 円
④建物等に帰属する純収益	16,017,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,185,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,080,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,225,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,000 円／㎡）