鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０６ -66	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	北東6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	１０５１１１０ -36	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西4m、角地		１低専 (70,100)
c	１０５１１０９ -52	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	１０５１１１０ -33	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０５１１０６ -35	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.5m市道、北西4m、角地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,259	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	145,133	100 [ 105.5]	137,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 160,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	154,769	100 [ 104.0]	148,816		152,000
c	(　 ) 166,937	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	182,723	100 [ 117.2]	155,907		159,000
d	(　 ) 149,353	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	148,909	100 [ 102.9]	144,712		148,000
e	(　 ) 136,103	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	135,833	100 [ 100.7]	134,889		138,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

相模原中央 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内の既存宅地につき原価法は適用困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,094,739	370,895	1,723,844	1,291,920	431,924	（　0.9703） 419,096	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,110,783 円　　　　（　 61,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.24	Ｗ2	115.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	148 ㎡	12.7 m x 11.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び敷地規模を勘案し、ワンルームタイプ、平均床面積約２９㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.96	100.0	57.96	1,438	83,346	2.0	166,692
							1.0	83,346
2～ 2	住宅	57.96	100.0	57.96	1,468	85,085	2.0	170,170
							1.0	85,085
～

～

～

計		115.92	100.0	115.92		168,431		336,862
								168,431

⑨年額支払賃料	168,431 円　×　12ヶ月　＝　 2,021,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,021,172 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 83,727 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,009,445 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	336,862 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 168,431 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 82,060 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,094,739 円　　　　（　 14,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０８Ｔ　　　　-19	1,513 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,601	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,468 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１１０８Ｔ　　　　-20	1,346 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,540
c	１０５１１０８Ｔ　　　　-21	1,287 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,457

相模原中央 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,795 円	2,093,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 370,895 円　（　　　　　　 2,506 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 115.92 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,291,920 円（　　　　　 8,729 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,094,739 円
②総費用	370,895 円
③純収益　①－②	1,723,844 円
④建物等に帰属する純収益	1,291,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	431,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	419,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,110,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
相模原中央 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 -32

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　成富　正樹

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区淵野辺本町３丁目５０９番９外｢淵野辺本町３－２５－５｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	淵野辺 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

淵野辺駅北東方

1.4km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩限界圏内の共同住宅と戸建住宅が混在する既成住宅地域であるが、住環境も良く割安感から需要は堅調で
ある。今後とも地価水準はやや強含みをベースに、経済情勢等に左右されながら推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、淵野辺駅を中心にＪＲ横浜線沿線駅を最寄り駅とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、相模原市
及びその周辺地域の居住者で、都心等への通勤者の需要も見込まれる。対象地の周辺地域は、駅から徒歩限界圏内の住
環境の良好な既成住宅地域で、店舗等も点在し生活利便性等も概ね良好である。市場の中心価格帯は、１２０㎡程度の
土地で１０００万円台後半、新築戸建住宅で３５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺地域は、低層住宅地域であるが、賃貸アパート等も混在する既成住宅地域である。賃貸アパート
等の収益物件は主に地権者等の節税目的の傾向が強いことから、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。主な
市場参加者は、自己居住目的の個人が中心になると想定されることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[102.0]

100
[130.2]

[102.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大規模な金融・財政政策は継続、土地価格は
概ね上昇傾向。円安等によるインフレが顕在
化。不動産市場は地域・用途等による多極化
が進行している。

駅から徒歩限界圏内の既成住宅地域であるが
、割安感から需要は堅調である。特段の地域
要因の変化は認められない。

方位格差以外は地域内でほぼ標準的な画地条
件の土地であり、特段の個別的要因の変化は
認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１Ｄ -50	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、西5.5m、角地		１低専 (60,80)
b	１０５１１１０ -33	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０５１１０１ -15	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	北東4.5m市道、南西4m、二方路		１低専 (60,80)
d	１０５１１０１Ｄ -414	相模原市中央区		建付地	（　）	袋地等	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,897	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	144,246	100 [ 106.0]	136,081	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 149,353	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	149,205	100 [ 102.0]	146,279		149,000
c	(　 ) 141,696	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	158,531	100 [ 115.0]	137,853		141,000
d	(　 ) 123,854	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	157,604	100 [ 112.7]	139,844		143,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

相模原中央 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,095,448	370,216	1,725,232	1,291,920	433,312	（　0.9703） 420,443	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,140,065 円　　　　（　 61,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	Ｗ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	148 ㎡	12.7 m x 11.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅の２階建、平均専有面積は約２９㎡で各階２戸、計４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	58.00	100.0	58.00	1,438	83,404	2.0	166,808
							1.0	83,404
2～ 2	居宅	58.00	100.0	58.00	1,467	85,086	2.0	170,172
							1.0	85,086
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		168,490		336,980
								168,490

⑨年額支払賃料	168,490 円　×　12ヶ月　＝　 2,021,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,021,880 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 83,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,010,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	336,980 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,235 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 168,490 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 82,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,095,448 円　　　　（　 14,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０８Ｔ　　　　-15	1,257 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,532 円/㎡　月額支払賃料（　 1,467 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５１１０５Ｔ　　　　-47	1,450 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	1,639
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	62,816 円	2,093,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,800 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 370,216 円　（　　　　　　 2,501 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,291,920 円（　　　　　 8,729 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,095,448 円
②総費用	370,216 円
③純収益　①－②	1,725,232 円
④建物等に帰属する純収益	1,291,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	420,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,140,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,800 円／㎡）