別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 相模原中央 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原中央 -29 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　成富　正樹   TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市中央区水郷田名３丁目２３６番３ ｢水郷田名３－１３－２２｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 建築協定 (60,120) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 上溝 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 上溝駅南西方 4.1km 法令 規制 １住居 (60,120) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 建築協定により区画整備された戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域である。割安感はあるが、交通利便性に劣り、 河岸段丘の下段に位置し河川も近いことなどから、今後の地価水準はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上溝駅を中心とするＪＲ相模線沿線駅を最寄り駅とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、相模原 市及びその隣接地域の居住者で、他地域からの転入者は少ない。周辺地域は、区画整備された熟成度の高い既成市街地 であることから住宅供給は限定的であるが、市場の中心価格帯は、１４０㎡程度で１０００万円前後、新築戸建住宅で ３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、駅より距離があり生活及び交通利便性等に劣る地域で、アパート等の収益物件は比較的 少ない。不動産の取引は、地縁者等による自己使用目的が中心である。本件では、建築協定によりアパート等の建築が できないことなどから収益価格の試算は行わず、規範性のある類似事例より試算される実証的な比準価格を標準として 、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原中央 -16             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [139.0] [100.0] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模な金融・財政政策は継続、土地価格は 概ね上昇傾向。円安等によるインフレが顕在 化。不動産市場は地域・用途等による多極化 が進行している。 徒歩圏外の住宅地域であるが、住環境は良好 である。特段の地域要因の変化はないが、水 害等への意識の高まりから、需要は減退して いる。 地域内で標準的な画地条件の土地であり、特 段の個別的要因の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％