鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原緑 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１１２ -1	大和市		更地	（　）	不整形	南14m市道、東4m、二方路		準工 (60,200)
b	１０５１１０５ -66	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南東2.7m、準角地		準工 (70,200)
c	１０５１０１６Ｄ -762	平塚市		更地	（　）	不整形	北9m市道、西8m、角地		工業 (70,200)
d	１０５１０１５ -9	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、南西17m、北西15m、三方路		工業 (70,200)
e	１０５１０１６Ｄ -206	厚木市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北5m、南西20m、三方路		工業

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,304	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	143,940	100 [ 112.5]	127,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 158,600	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,503	100 [ 104.1]	154,182		154,000
c	(　 ) 158,543	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,897	100 [ 106.2]	158,095		158,000
d	(　 ) 174,323	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	179,553	100 [ 101.9]	176,205		176,000
e	(　 ) 100,212	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	126,857	100 [ 101.9]	124,492		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -16.7	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

相模原緑 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	638,752,117	103,651,075	535,101,042	426,624,000	108,477,042	（　0.9459） 102,608,434	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,280,187,422 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	11,500.00	Ｓ4	42,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	22,020 ㎡	190.0 m x 130.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建のマルチテナント型物流倉庫を想定した。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫	10,500.00	93.0	9,765.00	1,416	13,827,240	3.0	41,481,720
							0.0	0
～

～

～

～

計		42,000.00	93.0	39,060.00		55,308,960		165,926,880
								0

⑨年額支払賃料	55,308,960 円　×　12ヶ月　＝　 663,707,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 39,060.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	663,707,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 26,548,301 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	637,159,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,926,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,592,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	638,752,117 円　　　　（　 29,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１１２Ｔ　　　　-38	1,408 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,416 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０４Ｔ　　　　-20	1,388 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,388
c	１０５１１１２Ｔ　　　　-37	1,964 ( 1,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	1,455

相模原緑 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	12,120,000 円	6,060,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	6,637,075 円	663,707,520　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,264,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 51,510,000 円	6,060,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,060,000 円	6,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,060,000 円	6,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 103,651,075 円　（　　　　　　 4,707 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,060,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 42,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 50 ％　＋　0.0770 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	426,624,000 円（　　　　　 19,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	638,752,117 円
②総費用	103,651,075 円
③純収益　①－②	535,101,042 円
④建物等に帰属する純収益	426,624,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	108,477,042 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,608,434 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280,187,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
相模原緑 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 9-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　谷口　洋介

TEL.

鑑定評価額

3,100,000,000 円

１㎡当たりの価格

141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区西橋本５丁目１１２７番６｢西橋本５－９－１｣				②地積　(㎡)	22,020 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）特別用途地区 (70,200)
	台形 1.5:1	倉庫兼事務所Ｓ5	大規模倉庫が見られる国道沿いの工業地域	北10m国道、西側道	水道、ガス、下水	橋本 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 85 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 190.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　 22,020 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ国道

交通

施設

橋本駅西方

1.9km

法令

規制

工業
(70,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

大規模倉庫等が見られる工業地域として概ね熟成している。主要街路へのアクセスに優れ、ネット通販の普及拡
大で物流倉庫用地、とりわけ大規模地は希少性から旺盛な需要があり、当面は地価上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県内に所在する一定規模の内陸型工業地域の存する圏域と把握する。需要者は県内外で広域的な事業展開
を行う物流事業者、製造業者等を想定し得る。物流施設需要が高まり、また円安進行等により製造業の国内回帰期待が
生じる状況下、さがみ縦貫道路の相模原ＩＣや国道１２９号・１６号等へのアクセスに優れ、画地規模の大きい近隣地
域に対して潜在需要は旺盛に推移している。規模や取得動機等が区々なため、需要の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は県内の工業地の取引事例に基づき試算したもので、市場性の観点から説得力を持つ。収益価格は投資価値判
断に際しては有力な指標となるが、想定要素を多く含む。自己使用目的の工場・倉庫用地取引の占める割合が多いと見
られる当該エリアの現状を考慮すると、比準価格の説得力が収益価格より相対的に優ると考える。本件では比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[100.0]

100
[ 91.1]

[100.0]
100

141,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内金融機関（銀行、信金）の貸出は、個人
向けは住宅ローンを中心に増加している。法
人向けは運転資金を中心に緩やかな増加傾向
に復している。

Ｅコマース普及等を背景に工場倉庫用地に対
する需要は旺盛に推移。圏央道をはじめ国道
１６号、１２９号等へのアクセスも容易で地
価は上昇基調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１１２ -1	大和市		更地	（　）	不整形	南14m市道、東4m、二方路		準工 (60,200)
b	１０５０７１０Ｄ -7	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、北東5.4m、南西3.3m、北西3.3m、四方路		準工 (80,200)
c	１０５１０１２ -17	厚木市		建付地	（　）	不整形	南東6.5m市道、北東4m、二方路		工専 (70,200)
d	１０５１０１２ -34	伊勢原市		更地	（　）	長方形	北西16.5m市道、南東6m、二方路		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,304	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	142,525	100 [ 99.3]	143,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 116,007	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	115,777	100 [ 85.6]	135,254		135,000
c	(　 ) 103,545	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,719	100 [ 66.4]	159,215		159,000
d	(　 ) 108,899	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	110,085	100 [ 71.6]	153,750		154,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

相模原緑 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	642,153,900	117,163,824	524,990,076	408,177,000	116,813,076	（　0.9505） 111,030,829	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,467,351,756 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	11,500.00	Ｓ4	42,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	22,020 ㎡	190.0 m x 130.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルテナントとマルチテナントいずれに対応可能な４階建の倉庫を想定した。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	42,000.00	93.0	39,060.00	1,420	55,465,200	6.0	332,791,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		42,000.00	93.0	39,060.00		55,465,200		332,791,200
								0

⑨年額支払賃料	55,465,200 円　×　12ヶ月　＝　 665,582,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 39,060.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	665,582,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 26,623,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	638,959,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	332,791,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,194,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	642,153,900 円　　　　（　 29,162 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０２Ｔ　　　　-16	1,191 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.7]	100 [100.0]	1,413	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,427 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０４Ｔ　　　　-20	1,388 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.5]	100 [100.0]	1,709
c	１０５１１１１Ｔ　　　　-60	1,258 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.8]	100 [100.0]	1,433

相模原緑 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	18,810,000 円	6,270,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,655,824 円	665,582,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,863,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 53,295,000 円	6,270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,270,000 円	6,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,270,000 円	6,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 117,163,824 円　（　　　　　　 5,321 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,270,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 42,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	408,177,000 円（　　　　　 18,537 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	642,153,900 円
②総費用	117,163,824 円
③純収益　①－②	524,990,076 円
④建物等に帰属する純収益	408,177,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	116,813,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	111,030,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,467,351,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）