別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 相模原緑 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 5-4 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.

鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区橋本２丁目３４４番１外 ｢橋本２－１０－２４｣ ②地積 　(㎡) 313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 地区計画等 (100,300) 台形 2:1 店舗兼共同住宅 Ｓ3 中低層店舗併用住宅 が多く見られる商業 地域 北15m市道、東側道 水道、ガス、下水 橋本 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.7 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       313 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 都市再生緊急整備地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 橋本駅西方 350m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車場整備地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 低中層の店舗・事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地で、金融緩和政策の継続やリニア事業進捗に伴う橋 本駅エリアの発展的期待感、希少性等により地価は上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    551,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    398,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び隣接の町田市をも含む都下の駅前の中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域。需要 者の中心は市内、都下を拠点とする企業又は支店を有する企業及び不動産投資家等である。リニア事業の進捗による発 展期待やコロナの制限緩和に伴う経済回復から地価は強含みである。需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく、ま た個別性が強く把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。近隣地域の繁華性、商業集積度は現段階ではそれほど高くはな い。また、低層店舗、事務所ビル等の賃貸市場も一部を除き成熟の程度は中程度で、収益価格はやや低めに求められた 。ただ、発展期待感を反映し投資適格性の高い物件への需要も見られ、収益価格も収益性判断の有力な指標であるので 比準価格を重視し収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原中央 5-2             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    273,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [ 59.5] [104.0] 100 502,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    455,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口、老齢化は微増で、コロナの制限 緩和に伴う経済回復で景気は緩やかに持ち直 している。政策の下支えで不動産市況は全般 に堅調である。 駅前商業地で、商業集積等の地域要因に変化 はない。リニア事業の進捗による発展期待か ら地価は強含みである。 商業用地として角地の効用の増加が認められ る。個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％