鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１Ｄ -65	相模原市緑区		更地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
b	１０５１１０１Ｄ -36	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０５１１０１Ｄ -305	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		近商 (100,300)
d	１０５１１０８Ｄ -9	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e	１０５１１０１Ｄ -505	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 480,192	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	535,142	100 [ 81.6]	655,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 349,857	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	398,100	100 [ 77.5]	513,677		514,000
c	(　 ) 528,855	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	537,921	100 [ 85.9]	626,218		626,000
d	(　 ) 513,353	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	544,154	100 [ 87.7]	620,472		620,000
e	(　 ) 329,076	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,859	100 [ 89.2]	387,734		388,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 604,000 円／㎡]

相模原緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,595,016	4,134,530	15,460,486	11,255,400	4,205,086	（　0.9527） 4,006,185	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	91,049,659 円　　　　（　 512,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	ＲＣ5	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	178 ㎡	11.0 m x 16.3 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

対象標準地の個別性及び周辺地域おける賃貸状況を勘案し、１階を店舗、２階～５階を事務所フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	5,138	575,456	5.0	2,877,280
							0.0	0
2～ 5	事務所	140.00	83.0	116.20	2,569	298,518	3.0	895,554
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	82.4	576.80		1,769,528		6,459,496
								0

⑨年額支払賃料	1,769,528 円　×　12ヶ月　＝　 21,234,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 576.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,234,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,698,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,535,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,459,496 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,595,016 円　　　　（　 110,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１０６Ｔ　　　　-16	6,964 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	5,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,159 円/㎡　月額支払賃料（　 5,138 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１０９Ｔ　　　　-12	4,716 ( 4,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,961
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,014,000 円	169,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	637,030 円	21,234,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 709,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,500 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,134,530 円　（　　　　　　 23,228 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,255,400 円（　　　　　 63,233 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,595,016 円
②総費用	4,134,530 円
③純収益　①－②	15,460,486 円
④建物等に帰属する純収益	11,255,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,205,086 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,006,185 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,507 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,049,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 512,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
相模原緑 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　山崎　敏

TEL.

鑑定評価額

97,000,000 円

１㎡当たりの価格

545,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月16日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区橋本３丁目１０９番７｢橋本３－３０－１｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼倉庫Ｓ3	金融機関、各種店舗が建ち並ぶ商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	橋本 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

橋本駅北東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の金融機関や店舗等が建ち並ぶ商業地域で、橋本駅の複数路線利用の利便性、リニア新駅設置に発展的期
待感、周辺地区開発に伴う商業集積の進展より需要が見込まれ、地価水準は上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 573,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 490,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内または東京都を含む周辺市の駅前商業地域。需要者の中心は、地元企業や資本力を有する広域
的事業者等のほか、敷地規模によりマンション開発業者の参入も想定される。橋本駅南口におけるリニア中央新幹線建
設や再開発事業の影響を受けて駅周辺一帯の地価上昇は継続し、コロナ禍で減退した店舗等の需要は堅調へと回復傾向
にある。なお、規模、取引背景等個別的要因により価格水準には幅があり、市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

金融機関や店舗が集積する駅前商業地域より、比準価格は近隣地域並びに同一需給圏の類似地域における商業地の取引
事例を収集し試算しており、市場の実態を反映し信頼性は高い。一方、収益価格は重視されるべき価格であるが、投資
採算性を反映した賃料水準が未形成であることから、収益価格は低位に試算された。以上より市場参加者の属性を考慮
し、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 273,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[ 52.8]

[100.0]
100

543,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近四半期の実質ＧＤＰ成長率は前期比でや
や微減。景気は緩やかに持ち直しつつ、利便
性が良好な市内商業地の需要は堅調な動きが
見られる。

橋本駅周辺のリニア中央新幹線建設工事や再
開発事業の影響を受けて需要は堅調であり、
地価は前年と同様に上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　 -45.2
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５１１０１ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西25m県道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	１０５１１０８Ｄ -14	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m県道、中間画地		商業 (100,500)
c	１０５１１０８ -67	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０５１１０９Ｄ -22	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、北6m、角地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 344,937) 351,420	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	356,691	100 [ 58.7]	607,651	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	608,000
b	(　 ) 329,795	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	340,348	100 [ 58.3]	583,787		584,000
c	(　 ) 262,577	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,778	100 [ 54.2]	492,210		492,000
d	(　 ) 309,152	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	316,055	100 [ 54.0]	585,287		585,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

相模原緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,146,034	4,597,468	16,548,566	12,520,800	4,027,766	（　0.9527） 3,837,253	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	87,210,295 円　　　　（　 490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	143.11	ＲＣ5	715.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	178 ㎡	11.0 m x 16.3 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～５階を事務所とした鉄筋コンクリート造５階建を想定した。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

同用途の建物の標準的な有効率より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.11	84.1	120.36	4,958	596,745	5.0	2,983,725
							0.0	0
2～ 5	事務所	143.11	84.1	120.36	2,727	328,222	3.0	984,666
							0.0	0
～

～

～

計		715.55	84.1	601.80		1,909,633		6,922,389
								0

⑨年額支払賃料	1,909,633 円　×　12ヶ月　＝　 22,915,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 601.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,915,596 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,833,248 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,082,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,922,389 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,146,034 円　　　　（　 118,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５１１１１Ｔ　　　　-52	4,357 ( 4,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [121.2]	100 [ 80.0]	4,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,979 円/㎡　月額支払賃料（　 4,958 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５１１１１Ｔ　　　　-79	6,132 ( 5,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [121.2]	100 [100.0]	5,111
c	１０５１１１１Ｔ　　　　-53	3,102 ( 2,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 90.2]	100 [ 80.0]	4,941

相模原緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,128,000 円	188,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	687,468 円	22,915,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 808,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,598,000 円	188,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	188,000 円	188,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,597,468 円　（　　　　　　 25,828 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	188,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 715.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,520,800 円（　　　　　 70,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,146,034 円
②総費用	4,597,468 円
③純収益　①－②	16,548,566 円
④建物等に帰属する純収益	12,520,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,027,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,837,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,210,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490,000 円／㎡）