別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 相模原緑 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -23 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.

鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区千木良字柳馬場４３１番１ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 南東4m市道 水道、下水 相模湖 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 相模湖駅東方 4.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の住宅地域であり、周辺で大きな変動要因が無いことから、当面は現状を維持すると考えられる。都心部 への接近性や利便性が劣るため、住宅需要は低く、地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市緑区相模湖地区・藤野地区・津久井地区内の住宅地域。主な需要者は周辺地域に住む地元の居住 者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。都心部への接近性に劣り、利便性も低いことから、住宅需要は低く、 結果的に人口減少が続いている。取引される土地は１００～２００㎡で５００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は相模原市緑区および周辺の山間部にある住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格 が得られた。収益価格は現実的な賃貸想定が困難であるため適用しない。そのため、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [172.5] [100.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橋本地区は人口は増加傾向だが相模原市緑区 全体は人口減少傾向。特に相模湖地区は人口 ・世帯数ともに減少傾向が強い。 山間部の既成住宅地域であり、地域要因に大 きな変化はない。利便性が低く、転入者が少 なく、住宅需要は低い。 特に個別的要因および変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.2 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％