別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 相模原緑 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -22 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区与瀬字西原７４６番５ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 相模湖 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 相模湖駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の中山間部の住宅地域で、特別な変動要因はない。人口減少・高齢化により有効需要は弱く地価は下落 基調で推移すると予想。地価の下落は構造的要因が主で各種政策効果の影響は限定的と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧藤野町、旧相模湖町、旧津久井町及びその周辺の住宅地域と判定した。典型的な需要者は旧津久井郡及 びその周辺に地縁性を有する地元在来者で同一需給圏外からの需要者は少ない。よって、減税等の良好なローン環境が 継続しているが、当該地域の住宅需要は、生活利便性が劣り、人口減少、高齢化の進行等の構造的要因により減退して いる。取引の中心価格帯には幅があるが１５０㎡で土地９００万円前後、新築住宅で総額２２００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅徒歩圏の相模湖畔に位置する中山間部の住宅地域である。取引の中心は自己利用目的の中古住宅が中心で 、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。典型的な需要者は戸建住宅利用を目的とする地縁性 を有する地元在来者であることから、類似地域内の複数事例より求められた比準価格の規範性は高いものと判断した。 したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口、老齢化は微増で、コロナの制限 緩和に伴う経済回復で景気は緩やかに持ち直 している。政策の下支えで不動産市況は全般 に堅調である。 中山間部の既成住宅地域であり、地域要因に 大きな変化はない。当該地域は人口減、高齢 化が進行し需要は弱含み。 特に個別的要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％