別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 相模原緑 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -15 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　八木　達彦   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区吉野字新町４３５番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に畑 も残る中山間部の住 宅地域 東7.1m市道 水道、下水 藤野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   135 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．１ｍ市道 交通 施設 藤野駅東方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅に畑も残る中山間部の住宅地域であるが、今後とも同様な周辺環境を維持していくものと 予想する。地域要因に特段の変化もなく地価水準は当面横ばいから下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市及び周辺隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、相模原市内の居住者であり、同一需給 圏外からの転入者は少ない。戸建住宅を中心とする住宅供給の他は大量の宅地供給はなく、駅徒歩圏外の住宅地であり 交通利便性及び生活利便性に劣り、人口減少、高齢化の進行もあり需給関係は限定的であり、このところの動向はやや 弱い。土地２００㎡前後程度で７００万円前後、新築戸建住宅で２０００万円弱が市場での中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とした中山間部の住宅地域で、周辺では賃貸アパートや賃貸戸建住宅等の収益物件 は極めて少なく、したがって賃貸市場が成熟していないため、賃料水準が形成されていない。そのため収益価格の試算 は行わず、自用目的での取引が主である地域の需給動向を考慮して、規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視 し、代表標準地から検討した価格との均衡及び市場分析等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [142.0] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している中で、地価 水準は県内住宅地平均で下落から上昇傾向と なっているが、市内では地域により需要に強 弱が見られた。 特に大きな地域要因の変化は認められないが 、駅徒歩圏外の郊外住宅地であり、このとこ ろの需給動向は弱含みに推移し、地価水準は 下落傾向である。 地域における標準的画地であり、代替・競争 等の関係にある他の不動産と比較して優劣及 び競争力に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％