鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０４Ｄ -10	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西11m市道、北東4m、二方路		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０２０３ -4	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、南西10m、角地		準住居高度3種最高20m 都市計画道路 (80,200)
c	１０５０２０２ -15	川崎市麻生区		建付地	（　）	台形	北11m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０５０２０２Ｄ -31	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、北西6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０５０２０３ -9	川崎市麻生区		建付地	（　）	台形	南西7.5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,859	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	281,030	100 [ 86.4]	325,266	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 323,300	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	334,858	100 [ 106.1]	315,606		316,000
c	(　 ) 178,517	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,481	100 [ 59.8]	301,808		302,000
d	(　 ) 218,326	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	215,782	100 [ 69.1]	312,275		312,000
e	(　 ) 284,400	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,235	100 [ 74.2]	389,805		390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

川崎麻生 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,555,957	4,092,900	18,463,057	13,661,900	4,801,157	（　0.9519） 4,570,221	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	101,560,467 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	171.00	ＲＣ5	855.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	433 ㎡	26.7 m x 16.5 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は平均専有面積約４２㎡（２ＤＫ）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 98.2 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	171.00	98.2	168.00	2,879	483,672	6.0	2,902,032
							0.0	0
2～ 3	住宅	171.00	98.2	168.00	2,000	336,000	1.0	336,000
							1.0	336,000
4～ 4	住宅	171.00	98.2	168.00	2,020	339,360	1.0	339,360
							1.0	339,360
5～ 5	住宅	171.00	98.2	168.00	2,060	346,080	1.0	346,080
							1.0	346,080
～

計		855.00	98.2	840.00		1,841,112		4,259,472
								1,357,440

⑨年額支払賃料	1,841,112 円　×　12ヶ月　＝　 22,093,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,093,344 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 958,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,855,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,259,472 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,357,440 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 659,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,555,957 円　　　　（　 52,092 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２１０Ｔ　　　　-27	2,300 ( 2,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,061	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,893 円/㎡　月額支払賃料（　 2,879 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２１０Ｔ　　　　-28	2,794 ( 2,708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,580
c	１０５０２１０Ｔ　　　　-29	2,395 ( 2,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	3,037

川崎麻生 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,015,000 円	203,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	684,400 円	22,813,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 262,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,725,500 円	203,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	203,000 円	203,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,092,900 円　（　　　　　　 9,452 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	203,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 855.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,661,900 円（　　　　　 31,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,555,957 円
②総費用	4,092,900 円
③純収益　①－②	18,463,057 円
④建物等に帰属する純収益	13,661,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,801,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,570,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,560,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川崎麻生 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 5-4

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂元　陽

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区百合丘１丁目２４番９				②地積　(㎡)	433 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (90,200)
	台形 1.5:1	保育所ＲＣ2	店舗、営業所等が混在する路線商業地域	北西14m県道	水道、ガス、下水	百合ヶ丘 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 110 ｍ、南 50 ｍ、北 38 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

百合ヶ丘駅北東方

300m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は見込まれないことから、当面は現状
維持で推移すると予測する。なお、住宅市場との関連もあり地価水準はやや上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 315,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地に係る同一需給圏を川崎市北西部を中心とする商業地域一円と把握した。典型的な市場参加者として自用の
店舗、事務所等を需要する中小事業者等が想定され、小規模店舗に係る商況及び需要は回復傾向を示している。また、
利便性、住環境に優る地域等にあっては、マンション建設を前提とした需要も競合するなど需要の底堅さが認められる
。なお、取引動機に多様性が認められるため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

手法適用により得られた両試算価格について、収益価格が低位に求められたが、これは自用の店舗、事務所等を中心に
構成される近隣地域の地域的特性によるもので、不動産賃貸を前提とした収益性はさほど重視されない市場構造に起因
すると思料する。よって、市場参加者の観点から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の推
移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 285,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[103.0]

100
[ 92.6]

[100.0]
100

303,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光関連需要、建設工事関連需要の増加等を
背景に国内景気は回復傾向を示すが、国内外
の急激な物価上昇、燃料高騰などのリスク要
因が指摘される。

地域内に特段の変動はないが、商況の回復感
、周辺における住宅需要の下支え等の相互作
用により地価はやや上昇傾向で推移している
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０４Ｄ -10	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西11m市道、北東4m、二方路		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０２０２ -15	川崎市麻生区		建付地	（　）	台形	北11m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０５０２０７Ｄ -7	川崎市麻生区		更地	（　）	不整形	北西20m県道、西4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
d	１０５０２０９Ｄ -7	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m市道、南4.5m、準角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,859	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	279,925	100 [ 82.8]	338,074	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 178,517	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	179,945	100 [ 59.2]	303,961		304,000
c	(　 ) 222,127	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	251,004	100 [ 79.8]	314,541		315,000
d	(　 ) 187,534	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	186,247	100 [ 63.8]	291,923		292,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 315,000 円／㎡]

川崎麻生 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,132,674	4,009,851	18,122,823	13,325,400	4,797,423	（　0.9519） 4,566,667	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	101,481,489 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	171.00	ＲＣ5	855.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	433 ㎡	26.7 m x 16.5 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸し、住宅：１ＬＤＫタイプ（４０㎡程度）

⑦有効率　 98.2 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	171.00	98.2	168.00	2,940	493,920	8.0	3,951,360
							0.0	0
2～ 2	住宅	171.00	98.2	168.00	2,029	340,872	2.0	681,744
							1.0	340,872
3～ 3	住宅	171.00	98.2	168.00	2,058	345,744	2.0	691,488
							1.0	345,744
4～ 4	住宅	171.00	98.2	168.00	2,087	350,616	2.0	701,232
							1.0	350,616
5～ 5	住宅	171.00	98.2	168.00	2,117	355,656	2.0	711,312
							1.0	355,656

計		855.00	98.2	840.00		1,886,808		6,737,136
								1,392,888

⑨年額支払賃料	1,886,808 円　×　12ヶ月　＝　 22,641,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,641,696 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,939,021 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,422,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,737,136 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,780 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,392,888 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 648,219 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,132,674 円　　　　（　 51,115 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０２Ｔ　　　　-23	3,675 ( 3,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.5]	100 [100.0]	3,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,960 円/㎡　月額支払賃料（　 2,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２１１Ｔ　　　　-30	2,598 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,651
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎麻生 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	198,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	700,851 円	23,361,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,683,000 円	198,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきその他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,009,851 円　（　　　　　　 9,261 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 855.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,325,400 円（　　　　　 30,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,132,674 円
②総費用	4,009,851 円
③純収益　①－②	18,122,823 円
④建物等に帰属する純収益	13,325,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,797,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,566,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,481,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）