別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川崎麻生 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -28 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区細山８丁目５０６番２７ ｢細山８－１６－９｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 バス便かつ利便施設等への接近性に劣る住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。麻生区内 での他の地域との競合から、需要は限定的であり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は麻生区及び多摩区内に位置し、小田急小田原線沿線各駅からの主要交通手段がバス便の住宅地域である。 需要者の中心は３０代から４０代の川崎市内及び都区内に通勤する一次取得者層と判定する。需要者は最寄駅への接近 性や総額等から物件の選別を行う傾向にあり、近隣地域は同一需給圏内における相対的地位は低い。市場の中心価格帯 は新築戸建住宅で４０００万円台と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はバス便エリアの中規模一般住宅が多い地域である。不動産取引は自用目的での取引が中心である。経済合理 性に基づく賃貸経営の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。比準価格は多数の取引事例資 料を精査比較検討の結果求められていることから、信頼性が高い。よって、比準価格を標準として、代表標準地との均 衡及び単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [161.7] [103.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。麻生区内 住宅地は小田急小田原線・多摩線徒歩圏とバ ス便地区で需要供給に差異があり、選別化が 進んでいる。 バス便で丘陵地の住宅地域で特段の変動は見 られない。交通利便性が劣る地域で需要・供 給ともに少なく、地価はほぼ横ばいで推移し てる。 代替競争関係にある不動産との優位性は接道 方位が南であること。その他変動要因はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％