別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川崎麻生 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -21 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区王禅寺東５丁目１９７番２３ ｢王禅寺東５－２４－８｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年頃から宅地開発が 進み、寺院周辺を除くほぼ全 域が宅地地域へと転換した。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 私鉄　小田急小田原線 新百合ヶ丘駅の南方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域はバス便利用圏であるが、中規模の画地が整然と配置された既成の戸建住宅地域として熟成している。 価格時点現在、コロナ禍再拡大、コスト高に因る実質賃金低下のリスク等が価格水準の動向予測を困難にする。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は麻生区及び隣接区等において、（対象標準地の最寄駅である）「新百合ヶ丘」駅及び小田急小田原線沿線 駅並びに東急田園都市線「たまプラーザ」駅を最寄駅とするバス便利用圏内の戸建住宅地域等である。（「新百合ヶ丘 」駅と「たまプラーザ」駅との間をバス便が運行している。）新宿等都心に通勤する３０～４０歳代の給与所得者層が 需要の中心である。市場において土地は３５百万円前後、新築戸建住宅では６０百万円前後が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ近隣地域においては、案件としては自用目的での取引が中心である。経済合理性に基づく賃貸経営 の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。（コロナ禍の下での事例資料を中心に試算された 点を鑑みても市場性を反映し）実証性に基づく比準価格を標準として、半年間及び年間の推移を考量した後、就中資料 の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　麻生（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最新（毎年３月更新）の資料では麻生区（川 崎市）人口の自然増減率は△０．１４（△０ ．０１）％で、社会増減率は０．１２（０． ０６）％である。 確かに駅接近条件に劣り、至近に商業施設が 存在しない。しかし近隣地域内部は区画整然 として閑静な雰囲気であり、価格水準は逓増 基調で推移する。 戸建住宅地としての接面方位は南のため日照 の確保に優れ、居住の快適性は極めて良好で ある。当該優位性は将来的にも維持されて推 移すると考える。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％ +0.6 ％