別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川崎麻生 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -17 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区東百合丘１丁目６９８３番１３ ｢東百合丘１－３４－２２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 百合ヶ丘駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便利用の区画整然とした住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持してい くと思科される。バス便の住宅需要はやや持ち直しの動きが見られ、地価は横ばい傾向で推移すると予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市麻生区及び多摩区を中心とする小田急線各駅からバス便の住宅地の圏域である。需要者は、都内 及び周辺中心部へ通勤する一次取得者が中心である。コロナ禍を機に駅からバス便の住宅地では需要の持ち直しが見ら れ、地価は、横ばい傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地は、２，０００万円台前半、新築建物付きで、４０ ００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄り駅からはバス便の住宅地であり、取引の中心は自己使用目的の戸建住宅である。バス便利用の類似 の地域に存する信頼性の高い取引事例を複数収集し、適正な比準価格を求めた。一方、対象地周辺は、バス便エリアで あり、アパート等の賃貸物件が少なく、賃貸住宅を想定することは困難である為、収益還元法の適用は断念した。本件 では、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [108.0] [102.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染防止と社会経済活動の両立の下、景気は 緩やかに持ち直しつつある。ただし、物価上 昇や海外景気の下振れ懸念等景気の先行きに 不透明感もある。 最寄り駅からバス便の区画整然とした戸建住 宅が多い住宅地であり、地域要因に特段の変 動は認められない。地価は横ばい傾向が認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％