別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川崎麻生 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -16 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　一也   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区上麻生７丁目１７６番５ ｢上麻生７－３２－９｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 柿生 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   110 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 柿生駅からバス便の区画整然 とした住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 柿生駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する 。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、麻生区及び隣接市区のうち小田急小田原線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は東京都心や川 崎市等に通勤する一次取得者層や買替層などが中心である。同一需給圏内では中古住宅や新築建売住宅の供給が中心で あり、市場の中心価格帯は土地建物総額で３，０００万円～４，０００万円程度である。対象標準地周辺は柿生駅から バス便であるが、住環境が比較的良好であるため、値頃感から需要は持ち直しの動きが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、アパート等は見られない。最寄駅への接近性、公法上の諸規 制等から、賃貸住宅等の経営は投資採算的に困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、実際に成立した取 引事例を基に試算された比準価格は市場の取引動向を反映しており規範性が高い。以上により、比準価格を標準に、代 表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [110.5] [101.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区の人口は増加傾向で推移。高齢化率は 市で最も高い。景気は緩やかな回復基調にあ るが、物価上昇、金融市場への影響等には注 視が必要がある。 柿生駅からバス便の区画整然とした閑静な住 宅地域。敷地分割が困難な法規制下にあるが 、値頃感から需要は持ち直しの動きが見られ る。 西方位以外は、代替競争関係にある不動産と の比較における優劣はない。個別的要因に特 に変動要因は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％