別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川崎麻生 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -13 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.

鑑定評価額 38,200,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区金程４丁目１１番１７ ｢金程４－１１－１７｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により形成 された区画の整った住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス便であるが、区画整然とした閑静な住宅地域であり、今後も現状にて推移するものと予測する。 住宅需要は根強く、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、麻生区及び隣接区に存する小田急小田原線沿線のバス便の住宅地域である。需要者の中心は、都心方面 に通勤する３０～４０代のサラリーマン層である。区画整然とした閑静な住宅地域であり、バス便であるが需要は安定 している。コロナ禍でも地価は若干の上昇傾向が認められる。市場の中心価格帯は、土地のみで３０００万円台後半、 建物付きで５０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と同じ新百合ヶ丘駅からバス便及び徒歩限界エリアの住宅地の事例を収集し比準を行った。比 準過程に特段の問題はなく、信頼できる結果が得られたと思料される。一方、収益価格については、近隣地域では戸建 住宅が中心の地域で、賃貸市場は未成熟な為、収益価格の算定については断念した。よって、鑑定評価額を決定するに 当たっては、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [120.2] [103.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染防止と社会経済活動の両立の下、景気は 緩やかに持ち直しつつある。ただし、物価上 昇や海外景気の下振れ懸念等景気の先行きに 不透明感もある。 新百合ヶ丘駅を最寄駅とする閑静な住宅地域 である。地域要因に特段の変動は見られない 。住宅需要は根強く、地価は若干の上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％