鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０３Ｄ -26	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (30,60)
b	１０５０２０２Ｄ -15	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m市道、南東6m、南西6m、三方路		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (50,80)
c	１０５０２０２Ｄ -16	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
d	１０５０２０１ -9	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (40,80)
e	１０５０２０１ -5	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,782	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	189,461	100 [ 105.8]	179,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 175,873	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.3]	182,851	100 [ 97.0]	188,506		194,000
c	(　 ) 198,544	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	198,933	100 [ 105.6]	188,384		194,000
d	(　 ) 177,291	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	178,695	100 [ 95.9]	186,335		192,000
e	(　 ) 219,986	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	223,946	100 [ 106.8]	209,687		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +12.5
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +12.5
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

川崎麻生 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,166,514	405,094	1,761,420	1,249,680	511,740	（　0.9706） 496,695	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,037,667 円　　　　（　 56,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	51.84	Ｗ2	103.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	194 ㎡	11.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域分析の結果を前提に、個別分析により判定した最有効使用に基づき戸建住宅（Ｗ２Ｆ：４ＬＤＫｔｙｐｅ）１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

「戸建住宅１棟貸し」の想定に起因するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	103.68	100.0	103.68	1,819	188,594	2.0	377,188
							1.0	188,594
～

～

～

～

計		103.68	100.0	103.68		188,594		377,188
								188,594

⑨年額支払賃料	188,594 円　×　12ヶ月　＝　 2,263,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 103.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,263,128 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,075,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	377,188 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,594 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 87,767 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,166,514 円　　　　（　 11,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２１１Ｔ　　　　-1	1,797 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [109.5]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,899 円/㎡　月額支払賃料（　 1,819 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２１１Ｔ　　　　-9	1,825 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,013
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎麻生 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,000 円	16,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,894 円	2,263,128　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 139,400 円	16,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,400 円	16,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,400 円	16,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 405,094 円　（　　　　　　 2,088 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 103.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,249,680 円（　　　　　 6,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,166,514 円
②総費用	405,094 円
③純収益　①－②	1,761,420 円
④建物等に帰属する純収益	1,249,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	511,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	496,695 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,560 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,037,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
川崎麻生 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 -6

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂井　誠

TEL.

鑑定評価額

38,000,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区白鳥１丁目２番７２外｢白鳥１－２－３３｣				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	五月台 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 195 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

五月台駅西方

800m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価は、景気の動向を反映し
て横ばい傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、麻生区のうち小田急多摩線及び小田急小田原線沿線の各駅から徒歩圏及びバス便の住宅地域一帯と把握
される。主たる需要者は市内のほか、都内へ勤務する３０歳代以降のファミリー層やＤＩＮＫＳ層が中心となる。標準
地周辺は閑静な住宅地域で底堅い需要が見込まれる。取引の中心となる価格帯は画地規模にもよるが、土地価格で３，
０００万円台、新築戸建住宅で５，０００万円台がボリュームゾーンとなる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり収益目的の土地取引は少ない。土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバラン
スを考慮した価格が形成されている。以上より、客観的かつ実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価
と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　麻生 -9                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    194,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策効果により景
気が持ち直すことが期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

五月台駅徒歩圏の閑静な住宅地として熟成し
ている。地域要因に特段の変動は見受けられ
ない。地価は若干の上昇傾向で推移している
。

近隣地域内における標準地の位置、環境等は
標準的。代替競争関係にある不動産との優位
性は接道方位が南東であること。その他変動
要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０８Ｄ -26	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０５０２０１ -2	川崎市麻生区		建付地	（　）	袋地等	南西5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０５０２１０ -14	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南西5m、二方路		１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (50,80)
d	１０５０２０１ -7	川崎市麻生区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (50,100)
e	１０５０２０１ -9	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,493	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	300,731	100 [ 146.0]	205,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 235,422	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	244,079	100 [ 125.0]	195,263		201,000
c	(　 ) 217,672	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	212,230	100 [ 110.3]	192,412		198,000
d	(　 ) 217,546	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,679	100 [ 110.1]	201,343		207,000
e	(　 ) 177,291	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	178,169	100 [ 94.9]	187,744		193,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

川崎麻生 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,392,088	430,763	1,961,325	1,341,120	620,205	（　0.9706） 601,971	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	13,377,133 円　　　　（　 69,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	194 ㎡	11.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建、延床面積１１０㎡の戸建住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,893	208,230	2.0	416,460
							1.0	208,230
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		208,230		416,460
								208,230

⑨年額支払賃料	208,230 円　×　12ヶ月　＝　 2,498,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,498,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,291,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	416,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 208,230 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,906 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,392,088 円　　　　（　 12,330 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０７Ｔ　　　　-19	2,068 ( 1,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,068	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,976 円/㎡　月額支払賃料（　 1,893 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０１Ｔ　　　　-13	1,943 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,943
c	１０５０２０８Ｔ　　　　-23	1,912 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,912

川崎麻生 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	74,963 円	2,498,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,600 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 430,763 円　（　　　　　　 2,220 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,341,120 円（　　　　　 6,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,392,088 円
②総費用	430,763 円
③純収益　①－②	1,961,325 円
④建物等に帰属する純収益	1,341,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	620,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	601,971 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,103 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,377,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,000 円／㎡）