鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０７Ｄ -29	川崎市宮前区		底地	（　）	長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居高度3種最高15m (80,200)
b	１０５０２０６ -17	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、西10.3m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０５０２０８Ｄ -27	川崎市宮前区		更地	（　）	長方形	南東12m市道、南西4.2m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
d	１０５０２０２Ｄ -1	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西15m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０５０２０７Ｄ -27	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北東11.5m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 132,450) 264,900	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	261,814	100 [ 92.2]	283,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	292,000
b	(　 ) 368,732	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	361,214	100 [ 135.2]	267,170		275,000
c	(　 ) 211,280	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	207,793	100 [ 89.1]	233,213		240,000
d	(　 ) 313,158	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	259,430	100 [ 98.8]	262,581		270,000
e	(　 ) 479,698	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	400,936	100 [ 156.8]	255,699		263,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 269,000 円／㎡]

川崎宮前 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,752,667	2,074,267	9,678,400	7,355,600	2,322,800	（　0.9459） 2,197,137	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	48,825,267 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	Ｓ3	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	285 ㎡	21.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階、３階は各階４戸、専有面積約４１㎡の１ＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	100.0	165.00	2,289	377,685	6.0	2,266,110
							0.0	0
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	2,000	330,000	1.0	330,000
							1.0	330,000
3～ 3	住宅	165.00	100.0	165.00	2,000	330,000	1.0	330,000
							1.0	330,000
～

～

計		495.00	100.0	495.00		1,037,685		2,926,110
								660,000

⑨年額支払賃料	1,037,685 円　×　12ヶ月　＝　 12,452,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,452,220 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,033,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,418,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,926,110 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,832 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 660,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 307,149 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,752,667 円　　　　（　 41,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０７Ｔ　　　　-23	2,657 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	2,196	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０７Ｔ　　　　-24	3,273 ( 3,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,380
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎宮前 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	497,000 円	99,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	373,567 円	12,452,220　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 844,900 円	99,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,400 円	99,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,400 円	99,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,074,267 円　（　　　　　　 7,278 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,400,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,355,600 円（　　　　　 25,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,752,667 円
②総費用	2,074,267 円
③純収益　①－②	9,678,400 円
④建物等に帰属する純収益	7,355,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,322,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,197,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,825,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
川崎宮前 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 5-6

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂井　誠

TEL.

鑑定評価額

74,100,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区野川本町１丁目２５４番２外｢野川本町１－５－３３｣				②地積　(㎡)	285 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (80,200)
	1.5:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西18m市道、南側道	水道、ガス、下水	梶が谷 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

沿道型店舗、営業所、マンシ
ョン等用途の多様性が認めら
れる地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

梶が谷駅南東方

2.1km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持して推移するもとの思料される。景気動向等も反映して、
地価水準は横ばい傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市を圏域とする商業地域一帯である。需要者の中心は、事業又は投資目的で店舗用地、店舗兼共同
住宅地等を求める個人又は法人事業者、不動産業者等である。商業集積度は低いが、交通量や背後住宅地の購買力は相
応にあり、住居系用途との競合も認められる。需要の中心となる価格帯は、取引当事者間の個別的事情及び取引目的、
画地条件等に左右されがちであり、景気動向の影響も見られることから、一概に把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、営業所等が見られる路線商業地域であるが、自用の店舗、営業所等が中心で、収益目的の取引は少な
い。一方、現実の取引価格を基礎として求めた比準価格は、不動産市場の実勢を反映した実証的で説得力のある価格で
ある。そこで、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の
検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 285,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[103.0]

100
[111.0]

[103.0]
100

260,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    257,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策効果により景
気が持ち直すことが期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

沿道型店舗、営業所、マンション等用途の多
様性が見られる路線商業地域である。一般的
要因の影響も受けて地価は横ばい傾向で推移
している。

角地で画地条件が優る。路線商業地として、
画地規模、形状は標準的で、市場競争力は優
る。個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０６ -17	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、西10.3m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
b	１０５０２０１Ｄ -1	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	１０５０２０３Ｄ -8	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	北5m市道、東2.7m、角地		近商高度3種最高20m (100,200)
d	１０５０２０６ -24	川崎市宮前区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.5m市道、南6m、角地		近商高度3種最高20m (100,200)
e	１０５０２０８Ｄ -27	川崎市宮前区		更地	（　）	長方形	南東12m市道、南西4.2m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 368,732	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	360,140	100 [ 140.4]	256,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	264,000
b	(　 ) 325,008	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,508	100 [ 130.0]	255,006		263,000
c	(　 ) 317,829	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	313,818	100 [ 121.5]	258,286		266,000
d	(　 ) 263,099	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	249,213	100 [ 97.0]	256,921		265,000
e	(　 ) 211,280	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	209,024	100 [ 81.1]	257,736		265,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

川崎宮前 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,566,972	2,063,357	9,503,615	7,355,600	2,148,015	（　0.9459） 2,031,807	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	45,151,267 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	Ｓ3	495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	285 ㎡	21.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅　１階店舗フロア貸し、２～３階住宅２ＤＫファミリータイプ　専有面積約４１㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	100.0	165.00	2,371	391,215	6.0	2,347,290
							0.0	0
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,890	311,850	2.0	623,700
							1.0	311,850
3～ 3	住宅	165.00	100.0	165.00	1,910	315,150	2.0	630,300
							1.0	315,150
～

～

計		495.00	100.0	495.00		1,018,215		3,601,290
								627,000

⑨年額支払賃料	1,018,215 円　×　12ヶ月　＝　 12,218,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,218,580 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 977,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,241,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,601,290 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 627,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 292,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,566,972 円　　　　（　 40,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０２Ｔ　　　　-6	2,561 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,383 円/㎡　月額支払賃料（　 2,371 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０４Ｔ　　　　-18	2,451 ( 2,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,451
c	１０５０２０５Ｔ　　　　-11	2,308 ( 2,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,308

川崎宮前 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	497,000 円	99,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	366,557 円	12,218,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 844,900 円	99,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,400 円	99,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,400 円	99,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,063,357 円　（　　　　　　 7,240 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,400,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,355,600 円（　　　　　 25,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,566,972 円
②総費用	2,063,357 円
③純収益　①－②	9,503,615 円
④建物等に帰属する純収益	7,355,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,148,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,031,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,129 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,151,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）