別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
川崎宮前 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-5 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　大泉　雅孝   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区平１丁目７５６番１
｢平１－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 525  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 店舗、共同住宅等が
混在する路線商業地
域		 南12m市道 水道、ガス、下水 宮前平

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.1 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 宮前平駅北方

2.2km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として安定しており、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、当面の
間現状を推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市北部の商業地域で、このうち特に価格牽連性が高いのは路線商業地域である。近隣地域は飲食店や
ドラッグストア等がみられ、利用者は周辺住民のほかに自動車利用者等が含まれ幅広い。土地需要の中心は、飲食、小
売店舗等の個人事業者、中堅～大手外食産業、小売チェーン等が挙げられる。なお、商況が低迷している地域では住宅
転用あるいは併用が想定される。中心価格帯の把握は困難だが、㎡当たり２０万円台～５０万円台の事例がみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域は飲食店や小売店などを主体とした路線商業地域である。賃料等の不動産の収益性は価格アプロ
ーチに当たり重要な指標となるものであるが、土地取引については自用目的の取引が多い状況となっている。そこで、
市場の実勢を反映した実証的である比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地価格からの検討及び単
価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    285,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[103.0]		 100
[117.3]		 [100.0]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も新しい段階に入り人出は戻りつつ
ある。巻き返しを図るものの原材料高騰等が
経営を圧迫するなど今後の店舗賃貸需要に注
視が必要である。

バス便地区の路線商業地域で特別な変動要因
はない。店舗立地の潜在的な需要が認められ
ることから、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０２
０８Ｄ
-27		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
南西4.2m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
b １０５０２
０２Ｄ
-31		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
北西6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０５０２
０７Ｄ
-7		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西20m県道、
西4m、角地
１住居
高度3種最高20m
(80,200)
d １０５０２
０６
-17		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m市道、
西10.3m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
e １０５０２
０５
-21		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東13m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,280  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
207,588 		 100
[  90.0]
230,653 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
231,000 
b (　           ) 
218,326  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
214,087 		 100
[  88.0]
243,281 
243,000 
c (　           ) 
222,127  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
246,082 		 100
[ 104.8]
234,811 
235,000 
d (　           ) 
368,732  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
360,498 		 100
[ 137.9]
261,420 
261,000 
e (　           ) 
263,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
264,796 		 100
[ 100.7]
262,955 
263,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,327,493 
2,196,433 
10,131,060 
6,649,240 
3,481,820 		 （　0.9519）
3,314,344 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     73,652,089 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 167.56 ＲＣ3 435.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   525 ㎡     31.1 m x   16.9 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅、１階を店舗（フロア貸）、２階～３階は専有面積６２㎡程度、間取り２ＬＤＫを想定。駐車場１１台分を想定。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 共用部分を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.56 
91.6 
153.52 
3,000 
460,560 		 6.0  2,763,360 
0.0  0 

 2～ 2		 住居
134.19 
92.3 
123.80 
2,090 
258,742 		 1.0  258,742 
1.0  258,742 

 3～ 3		 住居
134.19 
92.3 
123.80 
2,120 
262,456 		 1.0  262,456 
1.0  262,456 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.94 
92.0 
401.12 

981,758 		 3,284,558 
521,198 
⑨年額支払賃料        981,758 円　×　12ヶ月　＝　      11,781,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     401.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,781,096 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,048,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,053,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,284,558 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          521,198 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         243,347 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    100,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           920 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,327,493 円　　　　（　        23,481 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０２０７
Ｔ
　　　　-24		 3,273  
(   3,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,147 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０２０５
Ｔ
　　　　-21		 2,368  
(   2,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.7]		 100
[100.0]
2,731 
c １０５０２０５
Ｔ
　　　　-7		 3,365  
(   3,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,059 
川崎宮前 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 494,000 円  　　　　     98,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 393,033 円  　　　       13,101,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      272,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      839,800 円  　　　　     98,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,800 円  　　　　     98,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,800 円  　　　　     98,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,196,433 円　（　　　　　　         4,184 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     435.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,649,240 円  
（　　　　　        12,665 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,327,493 円      
②総費用 2,196,433 円      
③純収益　①－② 10,131,060 円      
④建物等に帰属する純収益 6,649,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,481,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,314,344 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,313 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,652,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
川崎宮前 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 5-5 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市宮前区平１丁目７５６番１
｢平１－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 525  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 店舗、共同住宅等が
混在する路線商業地
域		 南12m市道 水道、ガス、下水 宮前平

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.1 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 宮前平駅北方

2.2km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型商業施設が多く見られる路線商業地域で、特段の変動は認められず当面は現状を維持して推移するものと
予測する。纏まった規模の路線商業地は多様な需要が競合し地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市北部を中心とする路線商業地域一帯と判定した。纏まった規模の路線商業地の需要者の中心は、ス
ーパーやドラッグストア、ファミリーレストラン等を展開する事業法人等が想定され、中小規模の画地は地元の中小事
業者等である。商業地の取引は、当事者間の個別的事情や事業内容、土地の個別性等により多様な需要が想定され、需
要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引において収益価格は取引の重要な指標となるが、近隣地域は郊外型路線商業地域で、自用店舗も多く、収
益性よりも営業上の立地戦略等も重視されること、また、収益価格は試算の過程で各種の想定項目を含むこと等から市
場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との検討を踏まえ
、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    285,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[103.0]		 100
[117.8]		 [100.0]
100		 238,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しているが、エネルギー価格や
物価の高騰による景気失速も懸念される。当
面投資需要は堅調だが、今後の金利動向に注
意を要する。

比較的交通量が多い路線商業地域で特別な変
動要因はない。沿道型商業施設用地の需要は
底堅く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎宮前 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０５０２
０５
-21		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東13m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０５０２
０６
-17		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m市道、
西10.3m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
c １０５０２
０６
-24		 川崎市宮前区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、南6m、
角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
d １０５０２
０８Ｄ
-27		 川崎市宮前区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
南西4.2m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
264,796 		 100
[ 106.0]
249,808 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
250,000 
b (　           ) 
368,732  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
360,490 		 100
[ 143.3]
251,563 
252,000 
c (　           ) 
263,099  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
259,742 		 100
[  98.8]
262,897 
263,000 
d (　           ) 
211,280  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
203,634 		 100
[  95.0]
214,352 
214,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    239,000 円／㎡]  



川崎宮前 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,587,919 
2,273,133 
10,314,786 
6,931,900 
3,382,886 		 （　0.9519）
3,220,169 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     71,559,311 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎宮前 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 167.56 ＲＣ3 435.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   525 ㎡     31.1 m x   16.9 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階にはフロア貸し店舗、２階～３階は平均専有面積６２㎡程度、２ＬＤＫファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 類似する建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.56 
91.6 
153.52 
3,085 
473,609 		 6.0  2,841,654 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
134.19 
92.3 
123.80 
2,160 
267,408 		 1.0  267,408 
1.0  267,408 

 3～ 3		 居宅
134.19 
92.3 
123.80 
2,160 
267,408 		 1.0  267,408 
1.0  267,408 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.94 
92.0 
401.12 

1,008,425 		 3,376,470 
534,816 
⑨年額支払賃料      1,008,425 円　×　12ヶ月　＝　      12,101,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     401.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,101,100 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     1,113,951 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,307,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,376,470 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          534,816 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         248,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    100,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           917 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,587,919 円　　　　（　        23,977 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０２０１
Ｔ
　　　　-12		 3,834  
(   3,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
3,417 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,085 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０２０２
Ｔ
　　　　-8		 2,923  
(   2,831) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
2,797 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎宮前 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 515,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 402,633 円  　　　       13,421,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      274,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      875,500 円  　　　　    103,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,273,133 円　（　　　　　　         4,330 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     435.94 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,931,900 円  
（　　　　　        13,204 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,587,919 円      
②総費用 2,273,133 円      
③純収益　①－② 10,314,786 円      
④建物等に帰属する純収益 6,931,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,382,886 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,220,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,134 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,559,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）