鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０１Ｄ -1	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０５０２０８Ｄ -27	川崎市宮前区		更地	（　）	長方形	南東12m市道、南西4.2m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０５０２０３Ｄ -6	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０５０２０１Ｄ -11	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、北西1.8m、角地		近商高度3種最高20m (100,200)
e	１０５０２０７ -4	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,008	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	278,965	100 [ 89.8]	310,651	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 211,280	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	209,045	100 [ 72.8]	287,150		287,000
c	(　 ) 358,423	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	304,958	100 [ 84.9]	359,197		359,000
d	(　 ) 400,057	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.0]	357,946	100 [ 88.9]	402,639		403,000
e	(　 ) 341,338	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	330,935	100 [ 90.4]	366,079		366,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -18.5
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.5
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.5
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 345,000 円／㎡]

川崎宮前 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,721,177	9,757,716	44,963,461	31,227,200	13,736,261	（　0.9519） 13,075,547	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	290,567,711 円　　　　（　 254,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	486.00	ＲＣ6	2,241.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,142 ㎡	34.0 m x 34.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

把握した需給動向等に照らし、１階は店舗（のフロア貸し又は部分貸し）、２階以上は（各階３ＬＤＫｔｙｐｅ４部屋の）住宅を想定

⑦有効率　 80.2 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考にして査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	486.00	87.2	423.79	3,234	1,370,537	6.0	8,223,222
							0.0	0
2～ 2	住宅	351.00	80.0	280.80	2,150	603,720	2.0	1,207,440
							1.0	603,720
3～ 3	住宅	351.00	77.8	273.08	2,200	600,776	2.0	1,201,552
							1.0	600,776
4～ 6	住宅	351.00	77.8	273.08	2,250	614,430	2.0	1,228,860
							1.0	614,430
～

計		2,241.00	80.2	1,796.91		4,418,323		14,318,794
								3,047,786

⑨年額支払賃料	4,418,323 円　×　12ヶ月　＝　 53,019,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,796.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 28 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,704,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,019,876 円　　×　　 7.1 ％＋　　　 4,704,000 円　　×　　 7.1 ％　＝　　 4,098,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,625,481 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,318,794 円　×　　 92.9 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,047,786 円　×　　 92.9 ％　　×　　　 0.3400　＝　 962,674 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,721,177 円　　　　（　 47,917 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０２Ｔ　　　　-8	2,923 ( 2,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	3,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,250 円/㎡　月額支払賃料（　 3,234 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０２Ｔ　　　　-9	2,407 ( 2,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,233
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎宮前 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,320,000 円	464,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,731,716 円	57,723,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 834,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,944,000 円	464,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	464,000 円	464,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	464,000 円	464,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,757,716 円　（　　　　　　 8,544 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	464,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 2,241.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,227,200 円（　　　　　 27,344 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,721,177 円
②総費用	9,757,716 円
③純収益　①－②	44,963,461 円
④建物等に帰属する純収益	31,227,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,736,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,075,547 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,567,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
川崎宮前 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 5-2

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

TEL.

鑑定評価額

388,000,000 円

１㎡当たりの価格

340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区有馬４丁目４番３｢有馬４－４－６｣				②地積　(㎡)	1,142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1	店舗Ｓ3	飲食店、自動車販売店等が見られる路線商業地域	北22m国道	水道、ガス、下水	鷺沼 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 290 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 1,150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

沿道型店舗とマンションが混
在する路線商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

鷺沼駅南東方

1.0km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

鷺沼駅徒歩圏の路線商業地域として概ね熟成しており、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。一
般的要因及び地域性等を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 346,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮前区及び隣接市区内の路線商業地域と判定した。需要者は店舗・事務所ビル経営を目的とする法人、
不動産業者等が中心である。対象標準地が存する地域は商業集積、顧客の流動性等が普通程度の路線商業地域であるが
、鷺沼駅徒歩圏という立地や容積率等からマンション用地との競合が認められ、需要は堅調である。なお、取引価格は
画地規模や立地条件など個別の取引毎に様々であるため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は飲食店、自動車販売店等が見られる路線商業地域に存する。近隣地域周辺には賃貸用の店舗、マンション
等が見られることから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収
益価格はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 285,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[103.0]

100
[ 82.8]

[100.0]
100

339,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宮前区の人口は増加傾向で推移。高齢化率は
市平均並み。景気は緩やかな回復基調にある
が、物価上昇、金融市場への影響等には注視
が必要がある。

鷺沼駅から徒歩圏にあり、商業系・住居系の
何れの用途利用も可能な幹線道路沿いに位置
するため、需要は堅調である。

標準地の形状、規模、接道状況等は商業地と
して平均的であり、市場競争力は普通程度で
ある。個別的要因に特に変動要因は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０６ -17	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、西10.3m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
b	１０５０２０７Ｄ -29	川崎市宮前区		底地	（　）	長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居高度3種最高15m (80,200)
c	１０５０２０８Ｄ -27	川崎市宮前区		更地	（　）	長方形	南東12m市道、南西4.2m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
d	１０５０２０４Ｄ -10	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西11m市道、北東4m、二方路		１中専高度2種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 368,732	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	362,288	100 [ 98.0]	369,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 132,450) 264,900	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	264,128	100 [ 65.7]	402,021		402,000
c	(　 ) 211,280	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	211,075	100 [ 65.2]	323,735		324,000
d	(　 ) 281,859	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	281,859	100 [ 82.0]	343,730		344,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

川崎宮前 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,499,438	10,365,382	47,134,056	33,380,800	13,753,256	（　0.9519） 13,091,724	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	290,927,200 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	486.00	ＲＣ6	2,241.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,142 ㎡	34.0 m x 34.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、１階を店舗、２～６階を住宅（３ＬＤＫ）と想定した。

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	486.00	87.1	423.31	3,500	1,481,585	6.0	8,889,510
							0.0	0
2～ 2	住宅	351.00	77.8	273.08	2,360	644,469	2.0	1,288,938
							1.0	644,469
3～ 3	住宅	351.00	77.8	273.08	2,360	644,469	2.0	1,288,938
							1.0	644,469
4～ 6	住宅	351.00	77.8	273.08	2,390	652,661	2.0	1,305,322
							1.0	652,661
～

計		2,241.00	79.8	1,788.71		4,728,506		15,383,352
								3,246,921

⑨年額支払賃料	4,728,506 円　×　12ヶ月　＝　 56,742,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,788.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 28 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,704,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,742,072 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 4,704,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 5,100,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,346,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,383,352 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,246,921 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,012,325 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,499,438 円　　　　（　 50,350 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０５Ｔ　　　　-7	3,365 ( 3,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,578	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０５Ｔ　　　　-8	2,996 ( 2,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,190
c	１０５０２０７Ｔ　　　　-24	3,273 ( 3,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,785

川崎宮前 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,843,382 円	61,446,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 834,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,216,000 円	496,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,365,382 円　（　　　　　　 9,077 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 2,241.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,380,800 円（　　　　　 29,230 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,499,438 円
②総費用	10,365,382 円
③純収益　①－②	47,134,056 円
④建物等に帰属する純収益	33,380,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,753,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,091,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,927,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）