鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０２ -23	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	北東9m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	１０５０２１０Ｄ -40	川崎市宮前区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m市道、南東14m、角地		近商 (91,257)
c	１０５０２０２Ｄ -29	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区画街路、南西6m、角地		商業地区計画等 (100,400)
d	１０５０２０６Ｄ -40	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m県道、北東1.8m、角地		商業 (100,400)
e	１０５０２０６Ｄ -41	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,210,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,114,300	100 [ 103.9]	1,072,474	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,070,000
b	(　 ) 1,238,779	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	1,137,096	100 [ 78.4]	1,450,378		1,450,000
c	(　 ) 870,000	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	806,267	100 [ 83.2]	969,071		969,000
d	(　 ) 929,748	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	925,235	100 [ 82.1]	1,126,961		1,130,000
e	(　 ) 1,099,358	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,124,643	100 [ 74.7]	1,505,546		1,510,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

川崎宮前 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,197,870	21,209,977	48,987,893	33,488,000	15,499,893	（　0.9332） 14,464,500	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	352,792,683 円　　　　（　 882,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	330.00	ＲＣ5F1B	1,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	400 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、　２階以上の事務所は２区画貸し、地階は駐車場（９台）

⑦有効率　 66.0 ％
の理由

建物の規模、構造、用途により判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	77.6	256.00	6,309	1,615,104	6.0	9,690,624
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	79.5	262.50	3,470	910,875	3.0	2,732,625
							0.0	0
3～ 5	事務所	330.00	79.5	262.50	3,344	877,800	3.0	2,633,400
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	330.00

～

計		1,980.00	66.0	1,306.00		5,159,379		20,323,449
								0

⑨年額支払賃料	5,159,379 円　×　12ヶ月　＝　 61,912,548 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,754,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸市場における共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,484,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,666,548 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,484,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 6,141,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,008,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,323,449 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 186,976 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,070 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,197,870 円　　　　（　 175,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０２Ｔ　　　　-21	9,259 ( 8,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [133.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,341 円/㎡　月額支払賃料（　 6,309 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０６Ｔ　　　　-26	7,821 ( 7,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,348
c	１０５０２０６Ｔ　　　　-27	6,563 ( 6,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,347

川崎宮前 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,600,000 円	520,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,661,077 円	76,150,548　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,488,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,420,000 円	520,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	520,000 円	520,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	520,000 円	520,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,209,977 円　（　　　　　　 53,025 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	520,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	33,488,000 円（　　　　　 83,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,197,870 円
②総費用	21,209,977 円
③純収益　①－②	48,987,893 円
④建物等に帰属する純収益	33,488,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,499,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,464,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 352,792,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 882,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
川崎宮前 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 5-1

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　吉永　昌弘

TEL.

鑑定評価額

416,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	810,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区小台１丁目１８番７外				②地積　(㎡)	400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.5	店舗Ｓ4	銀行、店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	鷺沼近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

鷺沼駅前再開発事業の計画が
進行中である。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

鷺沼駅近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の高い駅前商業地域である。鷺沼駅周辺では再開発の計画が発表されており、今後、計画の具体化に伴い
、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 869,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市及び横浜市内の商業地域一帯と判定した。需要者は事業又は投資目的で店舗、事務所ビル用地を
求める法人事業者等が中心である。周辺では住宅需要が根強く、商住併用の上階を共同住宅とする利用形態も多い。取
引価格は、取引動機、土地の個別性や当事者間の個別的事情等により開差が大きく、中心価格帯の把握は困難であるが
、駅ロータリーに面する商業地として希少性が高く、再開発の進捗等によって高価格帯での取引の可能性もある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣及び周辺地域には投資目的の収益物件も見受けられるが、自用又は開発目的の取引も多い。近隣地域は高容積率を
擁する商業地にあって収益価格は想定要素を多く含み、やや流動的な側面を有する。市場の実態を反映した比準価格は
諸要因を内包しており実証的で、相対的に説得力を有すると判断する。以上から比準価格を重視し、収益価格を比較考
量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 865,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[ 99.0]

100
[ 88.1]

[100.0]
100

1,040,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は各種政策の効果もあって緩やかに持ち
直しているが、物価上昇、供給面での制約、
金融資本市場や海外景気の動向等に留意が必
要である。

鷺沼駅周辺で再開発が進行中であるが、コロ
ナ禍により当初の計画より遅れている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０１ -8	川崎市中原区		底地	（　）	不整形	北東10m国道、南東5.7m、角地		商業都市計画道路 (100,400)
b	１０５０３１０ -30	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０５０１０７ -22	川崎市高津区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０５０２０２Ｄ -28	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,286,000) 1,286,000	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,288,497	100 [ 112.8]	1,142,285	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 699,074	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	708,162	100 [ 68.9]	1,027,811		1,030,000
c	(　 ) 638,396	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	653,718	100 [ 62.8]	1,040,952		1,040,000
d	(　 ) 764,706	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	812,118	100 [ 72.6]	1,118,620		1,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

川崎宮前 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,557,595	21,793,948	50,763,647	35,484,400	15,279,247	（　0.9332） 14,258,593	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	347,770,561 円　　　　（　 869,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	330.00	ＲＣ5F1B	1,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	400 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し。２階以上の事務所は２区画貸し、地階は駐車場（９台）。

⑦有効率　 66.0 ％
の理由

建物の規模、構造、用途により判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	77.6	256.00	6,344	1,624,064	12.0	19,488,768
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	79.5	262.50	3,800	997,500	6.0	5,985,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	330.00	79.5	262.50	3,300	866,250	6.0	5,197,500
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	330.00

～

計		1,980.00	66.0	1,306.00		5,220,314		41,066,268
								0

⑨年額支払賃料	5,220,314 円　×　12ヶ月　＝　 62,643,768 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,754,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸市場における共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,484,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,397,768 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 2,484,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,712,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,169,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,066,268 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 386,023 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,070 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,557,595 円　　　　（　 181,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０６Ｔ　　　　-27	6,563 ( 6,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	6,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,407 円/㎡　月額支払賃料（　 6,344 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０６Ｔ　　　　-26	7,821 ( 7,575)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	6,307
c	１０５０２０５Ｔ　　　　-25	8,054 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	6,837

川崎宮前 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,755,000 円	551,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,763,448 円	76,881,768　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,490,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,683,500 円	551,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	551,000 円	551,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	551,000 円	551,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,793,948 円　（　　　　　　 54,485 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	551,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,484,400 円（　　　　　 88,711 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,557,595 円
②総費用	21,793,948 円
③純収益　①－②	50,763,647 円
④建物等に帰属する純収益	35,484,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,279,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,258,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347,770,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 869,000 円／㎡）