別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川崎宮前 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -35 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３ ｢西野川２－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東5m市道 水道、ガス、下水 梶が谷 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 バス便利用の住環境が概ね良 好な住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 梶が谷駅南方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移するものと思科する。周辺の野川 地区には新築中古とも供給量が多いことから、今後地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね宮前区・高津内におけるバス便利用の住宅地域である。需要者の中心は、川崎市内・横浜市北部・ 都区部に通勤する一次取得者層である。住宅需要は安定的に存するが、総額を重視する傾向がある。取引市場では土地 のみの供給は少なく、新築建売住宅の外、中古戸建住宅の供給もみられる。新築建売住宅は総額で４０００万円台が需 要の中心価格帯と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静なバス便地区の住宅地域であり、賃貸戸建もほとんど見られない。指定容積率が低 く、定期借家程度の賃貸市場しか形成されていないため、収益還元法の適用は出来なかった。一方、取引事例から試算 された比準価格は規範性は高い。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連 の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [103.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直している。宮前区内 は東急田園都市線徒歩圏・バス便エリア・マ ンション等により需給動向に差異があるが全 体的に底堅い。 バス便地区の閑静な住宅地域であるが、周辺 地域で宅地供給が順次行われており、地価は 横ばい傾向で推移している。 代替競争関係にある不動産との優位性は接道 方位が南東であること。その他変動要因はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％