別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川崎宮前 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -34 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.

鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区野川本町２丁目８４６番３７ ｢野川本町２－２１－３０｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南5.5m私道 水道、ガス、下水 梶が谷 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄り駅よりバス便利用の丘 陵地の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ私道 交通 施設 梶が谷 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 特段の地域要因の変動は認められず、今後も現状を維持していくものと思料する。地価は今後横ばい～緩やかな 上昇傾向傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接市区の住宅地域で、このうちバス便利用の住宅地との価格牽連性が高い。主たる需要者は 市内及び都内勤務のサラリーマン等で、３０～４０歳代の一次取得者層が想定される。市場の中心価格帯は、画地規模 にもよるが、新築戸建て住宅で総額４０００万円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性ある取引事例を収 集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理な賃貸住宅の経営は困難なこと から収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準として、代表 標準地との均衡、単価と総額との関連の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [103.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    173,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。宮前区の人 口は緩やかな増加傾向にある。不動産の需給 動向は田園都市線沿線を中心に安定した需要 が認められる。 バス便利用の住宅地。地域要因に特段の変動 はない。周囲では生産緑地指定解除に伴う戸 建開発が多くみられ、宅地化が進んでいる。 日照・通風に優る南道路画地に対する選好性 は大きい。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％