鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２１１ -5	川崎市宮前区		更地	（　）	台形	南西6.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種15m 宅造工事規制区域 (70,200)
b	１０５０２０３Ｄ -7	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０５０２０８ -19	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (50,80)
d	１０５０２０７Ｄ -25	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	東3.6m市道、北2.8m、角地		近商高度3種最高20m (90,200)
e	１０５０２１１ -4	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、北西4m、角地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,586	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	296,014	100 [ 124.3]	238,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 282,108	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	282,938	100 [ 100.0]	282,938		286,000
c	(　 ) 302,216	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,936	100 [ 114.9]	265,393		268,000
d	(　 ) 468,700	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	421,954	100 [ 114.3]	369,164		373,000
e	(　 ) 311,618	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	297,070	100 [ 104.0]	285,644		289,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 281,000 円／㎡]

川崎宮前 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,287,237	651,860	3,635,377	2,194,560	1,440,817	（　0.9706） 1,398,457	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	31,076,822 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	196 ％	165 ㎡	12.6 m x 13.2 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建、２ＤＫ約４５㎡各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,050	184,500	1.0	184,500
							1.0	184,500
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,100	189,000	1.0	189,000
							1.0	189,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		373,500		373,500
								373,500

⑨年額支払賃料	373,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,482,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,482,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,109,994 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	373,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 373,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 173,818 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,287,237 円　　　　（　 25,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０１Ｔ　　　　-2	3,388 ( 3,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [128.4]	100 [100.0]	2,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,192 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０２０１Ｔ　　　　-9	1,844 ( 1,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.9]	100 [100.0]	1,984
c	１０５０２１０Ｔ　　　　-7	2,811 ( 2,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [116.4]	100 [100.0]	2,439

川崎宮前 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,460 円	4,482,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 651,860 円　（　　　　　　 3,951 円／㎡）　　（経費率　　 15.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,194,560 円（　　　　　 13,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,287,237 円
②総費用	651,860 円
③純収益　①－②	3,635,377 円
④建物等に帰属する純収益	2,194,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,440,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,398,457 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,076,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
川崎宮前 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 -32

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂井　誠

TEL.

鑑定評価額

44,200,000 円

１㎡当たりの価格

268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区宮崎字三ッ又７７番１９外				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,196)
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する高台の住宅地域	北東4.9m市道	水道、ガス、下水	宮崎台 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 95 ｍ、南 140 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

高台に位置する住宅地域。

街

路

基準方位　北　　４
．９ｍ市道

交通

施設

宮崎台駅東方

1.2km

法令

規制

１中専
(70,196)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅徒歩圏の高台に位置する既成住宅地として、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。地価は
、緩やかに上昇していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 272,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市宮前区及び隣接区内で、東急田園都市線沿線及び小田急小田原線を中心とした各駅勢圏内の住宅地
域一帯である。主たる需要者は東京や横浜エリアに勤務する４０歳代以降のファミリー層やＤＩＮＫＳ層が中心。中古
戸建を含め建売住宅による供給は比較的少ないエリアで、土地のみの取引はさらに少ない。取引の中心となる価格帯の
把握は困難であるが、小規模新築戸建で４，０００万円～４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内には一部共同住宅等が見受けられるが収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため収益価格は、低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性を考
慮して取引することから、実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、さらに代表標
準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 324,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[102.0]

100
[121.2]

[101.0]
100

269,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で、各種政策効果により景
気が持ち直すことが期待されるが、海外景気
の下振れリスクがあり、地価への影響を注視
する必要がある。

一般住宅地としての住環境は良好。国道２４
６号線背後で高台の地域であるが、人気沿線
駅徒歩圏ということもあり、地価は上昇基調
で推移している。

近隣地域内における標準地の位置、環境等は
標準的。代替競争関係にある不動産との優位
性は接道方位が北東であること。その他変動
要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０６ -26	川崎市宮前区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０２０９ -21	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０５０２０８ -19	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 建築協定 (50,80)
d	１０５０２０８ -8	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北東8.8m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０５０２１１Ｄ -13	川崎市宮前区		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 469,741	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	468,811	100 [ 147.3]	318,270	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 422,923	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	417,947	100 [ 145.9]	286,461		289,000
c	(　 ) 302,216	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	302,814	100 [ 111.4]	271,826		275,000
d	(　 ) 236,763	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	238,638	100 [ 89.9]	265,448		268,000
e	(　 ) 193,750	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	203,447	100 [ 75.5]	269,466		272,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

川崎宮前 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,250,341	664,096	3,586,245	2,263,140	1,323,105	（　0.9706） 1,284,206	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,537,911 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	196 ％	165 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸、平均賃貸面積約４５㎡の共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	2,000	180,000	2.0	360,000
							1.0	180,000
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	2,111	189,990	2.0	379,980
							1.0	189,990
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		369,990		739,980
								369,990

⑨年額支払賃料	369,990 円　×　12ヶ月　＝　 4,439,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,439,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,071,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	739,980 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,786 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 369,990 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 172,185 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,250,341 円　　　　（　 25,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０２Ｔ　　　　-7	2,385 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,385	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,204 円/㎡　月額支払賃料（　 2,111 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０２０４Ｔ　　　　-17	2,134 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,134
c	１０５０２０５Ｔ　　　　-12	2,087 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,087

川崎宮前 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,500 円	29,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,196 円	4,439,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 252,400 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 664,096 円　（　　　　　　 4,025 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,263,140 円（　　　　　 13,716 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,250,341 円
②総費用	664,096 円
③純収益　①－②	3,586,245 円
④建物等に帰属する純収益	2,263,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,323,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,284,206 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,537,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）