別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
川崎宮前 -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -30 神奈川県 神奈川第2 氏名  不動産鑑定士 渡部 基久   TEL.
鑑定評価額 76,700,000 円  1㎡当たりの価格 338,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
270,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川崎市宮前区有馬1丁目15番6
「有馬1-15-15」
②地積
 (㎡)
227  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域
南東6.5m市道 水道、ガス、下水 鷺沼

800m
(2)



①範囲 東    60 m、西    40 m、南    20 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.7 m、奥行 約    16.5 m、規模         225 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
昭和35年以降、東急田園都
市線開通準備が行われ、区画
整理は同41年に行われた。


基準方位 北  6
.5m市道
交通

施設
私鉄 東急田園都市線
鷺沼駅の南東方
800m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
「鷺沼駅周辺再編整備に伴う公共機能に関する基本方針」が平成31年3月に策定された。工事竣工の暁への期
待感はある。しかし価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下のリスクが価格水準の動向予測を困難にする。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           343,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           174,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は対象標準地の最寄駅である「鷺沼」駅及び東急田園都市線沿線駅を最寄駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内
の低層住宅地域等である。需要の中心は都内等へ通勤する高額給与所得者及び買換え需要者等で、自用目的での取引が
主体である。(最寄駅周辺には進学教室が乱立しており、高学歴の世帯主夫妻が子息息女に対して有名私立学校進学を
切望する家庭が少なくない。)市場では、土地は7千万円前後、新築戸建住宅は1億円前後が需要の中心と思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域内ではアパートも存在するが、取引案件としては自用目的での取引が中心である。転勤等による定期借家のケ
ースも散見され得るが、それ以外での収益物件の取引案件は殆どない。以上の内容を総括して、(コロナ禍の下での事
例資料を中心に試算された)比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川崎宮前 -10                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        363,000 円/㎡
[101.7]
100
100
[102.0]
100
[110.3]
[103.0]
100
338,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          337,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
最新(毎年3月更新)の資料では宮前区(川
崎市)人口の自然増減率は△0.02(△0
.01)%で、社会増減率は0.28(0.
06)%である。

コロナ禍再拡大等のリスクが存在するが、閑
静な雰囲気の近隣地域は(急行停車駅である
)最寄駅接近性に優れる。価格水準は逓増基
調を示している。

低層住宅地として接面方位は南東のため日照
の確保に優れ、居住の快適性はかなり良好で
ある。将来的にも当該優位性は維持されてい
くものと考える。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +17.3
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 川崎宮前 -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10502
11D
-28
横浜市青葉区

建付


  
(           ) 
袋地等 北5m市道、
中間画地




2中専
高度3種最高15m
宅造工事規制区域
(70,150)
b 10502
11D
-11
川崎市宮前区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南12m市道、
西4m、角地




1中専
高度2種最高15m
地区計画等
(80,200)
c 10502
11D
-13
川崎市宮前区

建付


  
(           ) 
袋地等 南東4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
宅造工事規制区域
(60,200)
d 10502
11
-4
川崎市宮前区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.5m市道
、北西4m、
角地



1中専
高度2種最高15m
宅造工事規制区域
(80,200)
e 10502
11
-5
川崎市宮前区

更地


  
(           ) 
台形 南西6.5m市道
、中間画地




1中専
高度地区2種15m
宅造工事規制区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
328,248  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 123.9]

279,236 
100
[  97.1]

287,576 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

296,000 
b (            
349,443  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 117.9]

300,835 
100
[  75.2]

400,047 

412,000 
c (            
193,750  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  75.2]

261,253 
100
[  80.7]

323,734 

333,000 
d (            
311,618  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

300,648 
100
[  80.5]

373,476 

385,000 
e (            
260,586  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

257,265 
100
[  85.1]

302,309 

311,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

%/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -10.0 環境     +13.5
画地     +23.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常

%/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +2.0 街路      +6.0 交通・接近   -6.0 環境     -24.5
画地     +15.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常

%/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -11.0 街路      -3.0 交通・接近   -7.0 環境     -10.5
画地     -15.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常

%/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +2.0 街路       0.0 交通・接近   -9.0 環境     -11.5
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常

%/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -14.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     343,000 円/㎡]  



川崎宮前 -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,212,409 

1,480,359 

6,732,050 

4,850,800 

1,881,250 
( 0.9459
1,779,474 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       39,543,867 円    (     174,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川崎宮前 -30 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 116.64 S3 349.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高15m
70 %   200 %   200 %   227 ㎡     13.7 m x   16.5 m  前面道路:市道         6.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地域分析、個別分析の結果を踏まえ、需給動向に基づき合計9部屋(契約面積12坪(2DK)×3×3F)の賃貸経営を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
「外廊下及び外階段」の想定に起因するため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
116.64 

100.0 

116.64 

2,000 

233,280 
2.0  466,560 
1.0  233,280 

 2 2
住宅
116.64 

100.0 

116.64 

2,049 

238,995 
2.0  477,990 
1.0  238,995 

 3 3
住宅
116.64 

100.0 

116.64 

2,080 

242,611 
2.0  485,222 
1.0  242,611 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


349.92 

100.0 

349.92 


714,886 
1,429,772 
714,886 
⑨年額支払賃料        714,886 円 × 12ヶ月 =        8,578,632 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      349.92 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,578,632 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         712,026 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,866,606 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,429,772 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =           13,111 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          714,886 円 ×    91.7 %  ×    0.5075 =          332,692 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,212,409 円    (         36,178 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1050210

    -11
1,954  
  1,951
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[ 91.0]
100
[ 99.5]
100
[100.0]

2,095 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,139 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,049 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1050210

    -16
2,050  
  1,967
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[103.0]
100
[ 96.5]
100
[ 94.5]
100
[100.0]

2,183 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
川崎宮前 -30 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 335,000 円           67,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 257,359 円             8,578,632 ×       3.0 %
③公租公課  土地               184,500 円     査定額
 建物               569,500 円           67,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        67,000 円           67,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,000 円           67,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     修繕費及び維持管理費に含めて考量した。
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,480,359 円 (               6,521 円/㎡)  (経費率    18.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9459    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 67,000,000 円                          設計監理料率
  186,000 円/㎡ ×      349.92 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0724        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0770 ×  40 % + 0.0933 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,850,800 円  
(             21,369 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,212,409 円      
②総費用 1,480,359 円      
③純収益 ①-② 6,732,050 円      
④建物等に帰属する純収益 4,850,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,881,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,779,474 円      

  (                          7,839 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              39,543,867 円


(                       174,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
川崎宮前 -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎宮前 -30 神奈川県 神奈川第2 氏名  不動産鑑定士 西 清貴   TEL.
鑑定評価額 77,000,000 円  1㎡当たりの価格 339,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
270,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川崎市宮前区有馬1丁目15番6
「有馬1-15-15」
②地積
 (㎡)
227  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高15m


(70,200)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域
南東6.5m市道 水道、ガス、下水 鷺沼

800m
(2)



①範囲 東    60 m、西    40 m、南    20 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    16.5 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
.5m市道
交通

施設
鷺沼駅南東方

800m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
急行停車駅の最寄り駅から徒歩圏内の既成の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持し
ていくと思料される。地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           346,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           183,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に宮前区及び隣接する高津区内の東急田園各線徒歩圏に位置する住宅地域である。需要者の中心は、圏
内に居住する賃貸住宅からの住み替え層及び都心に通勤する一次、二次取得者である。鷺沼駅の再開発の計画もあり、
駅徒歩圏の住宅地としての需要は根強い。地価は、安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地は、7,000
万円台、新築建物付きで1億程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、鷺沼駅から徒歩圏の住宅の事例を収集し比準を行った。得られた結果は信頼性の高いものと思われる。一
方、収益価格は、共同住宅の建築を想定し価格を求めた。周辺地域では、土地取引は、自己使用目的のものが中心であ
り、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件においては市場価値を反映した比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川崎宮前 -10                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        363,000 円/㎡
[101.7]
100
100
[102.0]
100
[110.0]
[103.0]
100
339,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          337,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
感染防止と社会経済活動の両立の下、景気は
緩やかに持ち直しつつある。ただし、物価上
昇や海外景気の下振れ懸念等景気の先行きに
不透明感もある。

急行停車の鷺沼駅から徒歩圏内の住宅地で、
住宅地としての需要は底堅く、地価は、安定
的に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +17.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 川崎宮前 -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10502
08D
-10
川崎市宮前区

更地


  
(           ) 
長方形 西4m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
地区計画等
(70,160)
b 10502
06
-15
川崎市宮前区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東6.5m市道
、南西4m、
角地



1中専
高度2種最高15m
(80,200)
c 10502
06
-16
川崎市宮前区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南6.5m市道、
西4.5m、角地




1低専
高度1種最高10m
(60,80)
d 10502
11
-7
川崎市宮前区

建付


  
(           ) 
長方形 北8.5m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
宅造工事規制区域
(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
354,452  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

353,048 
100
[  88.5]

398,924 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

411,000 
b (            
456,343  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 116.7]

392,213 
100
[ 115.0]

341,055 

351,000 
c (            
340,310  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

321,707 
100
[  96.7]

332,686 

343,000 
d (            
369,703  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.0]

338,782 
100
[ 101.6]

333,447 

343,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -4.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地     +16.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境      +7.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     346,000 円/㎡]  



川崎宮前 -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,051,493 

1,429,494 

6,621,999 

4,640,840 

1,981,159 
( 0.9459
1,873,978 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       41,643,956 円    (     183,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川崎宮前 -30 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 118.50 S3 355.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高15m
70 %   200 %   200 %   227 ㎡     13.7 m x   16.5 m  前面道路:市道         6.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKタイプ、9戸。平均面積39.5㎡。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
118.50 

100.0 

118.50 

1,934 

229,179 
1.0  229,179 
1.0  229,179 

 2 2
住宅
118.50 

100.0 

118.50 

1,973 

233,801 
1.0  233,801 
1.0  233,801 

 3 3
住宅
118.50 

100.0 

118.50 

1,993 

236,171 
1.0  236,171 
1.0  236,171 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


355.50 

100.0 

355.50 


699,151 
699,151 
699,151 
⑨年額支払賃料        699,151 円 × 12ヶ月 =        8,389,812 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      355.50 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,389,812 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =         671,185 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,718,627 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           699,151 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =            6,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          699,151 円 ×    92.0 %  ×    0.5075 =          326,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,051,493 円    (         35,469 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1050206

    -23
2,099  
  2,097
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,058 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,058 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,973 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1050206

    -24
1,954  
  1,951
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,057 
c 1050206

    -25
1,833  
  1,757
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 89.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,060 
川崎宮前 -30 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 320,500 円           64,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 251,694 円             8,389,812 ×       3.0 %
③公租公課  土地               184,300 円     査定額
 建物               544,800 円           64,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        64,100 円           64,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,100 円           64,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,429,494 円 (               6,297 円/㎡)  (経費率    17.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9459    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 64,100,000 円                          設計監理料率
  175,000 円/㎡ ×      355.50 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0724        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0770 ×  40 % + 0.0933 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,640,840 円  
(             20,444 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,051,493 円      
②総費用 1,429,494 円      
③純収益 ①-② 6,621,999 円      
④建物等に帰属する純収益 4,640,840 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,981,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,873,978 円      

  (                          8,255 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              41,643,956 円


(                       183,000 円/㎡)