鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０６ -25	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、西4.6m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０５０２０３ -13	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
c	１０５０２０３Ｄ -18	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	東10m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 土地区画整理事業 (40,80)
d	１０５０２０６ -24	川崎市宮前区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.5m市道、南6m、角地		近商高度3種最高20m (100,200)
e	１０５０２１０Ｄ -27	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,137	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	227,772	100 [ 100.3]	227,091	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 286,525	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	278,736	100 [ 110.8]	251,567		252,000
c	(　 ) 316,534	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	311,569	100 [ 117.4]	265,391		265,000
d	(　 ) 263,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	255,436	100 [ 109.2]	233,916		234,000
e	(　 ) 217,888	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	212,388	100 [ 100.0]	212,388		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

川崎宮前 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,467,844	979,728	4,488,116	3,381,080	1,107,036	（　0.9725） 1,076,593	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,924,289 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ3	267.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	196 ％	165 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建共同住宅、２ＤＫ（平均賃貸面積４１㎡×６戸）

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

周辺類似の建物のレンタブル比参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～	居宅	89.00	92.2	82.06	2,012	165,105	1.0	165,105
							1.0	165,105
2～	居宅	89.00	92.2	82.06	1,912	156,899	1.0	156,899
							1.0	156,899
1～	居宅	89.00	92.2	82.06	1,862	152,796	1.0	152,796
							1.0	152,796
～

～

計		267.00	92.2	246.18		474,800		474,800
								474,800

⑨年額支払賃料	474,800 円　×　12ヶ月　＝　 5,697,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,697,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,241,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 474,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 221,684 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,467,844 円　　　　（　 33,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０３Ｔ　　　　-2	1,731 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	1,601	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,994 円/㎡　月額支払賃料（　 1,912 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０２１０Ｔ　　　　-18	2,284 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,136
c	１０５０２０４Ｔ　　　　-15	2,403 ( 2,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,244

川崎宮前 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,500 円	46,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,928 円	5,697,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,900 円	46,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 979,728 円　（　　　　　　 5,938 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 267.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,381,080 円（　　　　　 20,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,467,844 円
②総費用	979,728 円
③純収益　①－②	4,488,116 円
④建物等に帰属する純収益	3,381,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,107,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,076,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,924,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
川崎宮前 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 -28

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

TEL.

鑑定評価額

38,000,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区犬蔵２丁目４３７２番４｢犬蔵２－２０－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,196)
	1.2:1	共同住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、空地等が混在する住宅地域	北西4.9m市道	水道、ガス、下水	たまプラーザ 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 110 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

たまプラーザ駅からバス便の
既成住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
．９ｍ市道

交通

施設

たまプラーザ駅北東方

1.5km

法令

規制

１中専
(70,196)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

住環境に影響を及ぼす地域要因の変動等は特に見られず、当面は現環境を維持したまま推移するものと予測する
。一般的要因及び地域性等を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮前区及び隣接市区のうち東急田園都市線等の鉄道各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は東京
都心や川崎市等に通勤する一次取得者層や買替層などが中心である。同一需給圏内では中古住宅や新築建売住宅の供給
が中心であり、市場の中心価格帯は土地建物総額で４，０００万円～５，０００万円程度である。対象標準地周辺はバ
ス便地域であるが、敷地分割が可能な法規制の下、総額を抑えた新築建売住宅を中心に根強い需要が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は一般住宅、共同住宅、空地等が混在する住宅地域に存する。近隣地域周辺にはアパート等の収益物件が見
られるものの、収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よりも居住の快適性及
び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検
討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 181,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[102.0]

100
[ 78.7]

[100.0]
100

228,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宮前区の人口は増加傾向で推移。高齢化率は
市平均並み。景気は緩やかな回復基調にある
が、物価上昇、金融市場への影響等には注視
が必要がある。

たまプラーザ駅からバス便のため接近性が劣
るものの、敷地分割が可能な法規制の下、総
額を抑えた新築建売住宅を中心に根強い需要
が認められる。

北西方位であり、代替競争関係にある不動産
との比較における優劣はない。個別的要因に
特に変動要因は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０１Ｄ -13	川崎市宮前区		建付地	（　）	袋地等	北東5m市道、南西6m、二方路		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０５０２０６Ｄ -21	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,168)
c	１０５０２０８ -8	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北東8.8m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０５０２１１ -4	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、北西4m、角地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,894	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	175,260	100 [ 80.8]	216,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 237,599	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	238,069	100 [ 98.9]	240,717		241,000
c	(　 ) 236,763	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	236,529	100 [ 96.9]	244,096		244,000
d	(　 ) 311,618	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	301,730	100 [ 127.5]	236,651		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

川崎宮前 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,759,792	1,053,299	4,706,493	3,670,680	1,035,813	（　0.9725） 1,007,328	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,385,067 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ3	267.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	196 ％	165 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、専有面積４１㎡程度、各階２戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.00	92.2	82.06	2,010	164,941	2.0	329,882
							1.0	164,941
2～ 2	住宅	89.00	92.2	82.06	2,050	168,223	2.0	336,446
							1.0	168,223
3～ 3	住宅	89.00	92.2	82.06	2,050	168,223	2.0	336,446
							1.0	168,223
～

～

計		267.00	92.2	246.18		501,387		1,002,774
								501,387

⑨年額支払賃料	501,387 円　×　12ヶ月　＝　 6,016,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,016,644 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 499,381 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,517,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,002,774 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,195 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 501,387 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 233,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,759,792 円　　　　（　 34,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０２Ｔ　　　　-7	2,385 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,209	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０２０５Ｔ　　　　-12	2,087 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,026
c	１０５０２０５Ｔ　　　　-13	2,268 ( 2,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	2,185

川崎宮前 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	253,500 円	50,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	180,499 円	6,016,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 430,900 円	50,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,700 円	50,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,700 円	50,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,053,299 円　（　　　　　　 6,384 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 267.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,670,680 円（　　　　　 22,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,759,792 円
②総費用	1,053,299 円
③純収益　①－②	4,706,493 円
④建物等に帰属する純収益	3,670,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,035,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,007,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,105 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,385,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）