別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川崎宮前 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -27 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区平３丁目３７０番９ ｢平３－２３－１５｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の既成住宅地域 東4.5m私道 水道、ガス、下水 向ヶ丘遊園 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区の中央部北に位置する平の 町北部と東西隅には丘陵が、 中央には裾の斜面が広がる。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 私鉄　小田急小田原線 向ヶ丘遊園駅の南方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 （バス便利用圏の丘陵地域内に位置し、街路条件が劣る）近隣地域は既成の戸建住宅地域として熟成している。 価格時点現在、コロナ禍再拡大、コスト高に因る実質賃金低下のリスク等が価格水準の動向予測を困難にする。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮前区北部及び周辺の隣接区内において東急田園都市線並びに小田急小田原線及びＪＲ南武線沿線駅を最 寄駅とする徒歩限界圏及びバス便利用圏内の戸建住宅地域等である。需要の中心は同一需給圏内に地縁があり、又は居 住している３０～４０歳代の一次取得の給与所得者層である。向ヶ丘遊園跡地裏の高台に位置しているため需要は限定 的である。市場において、土地のみの供給は少なく、新築戸建住宅は３５～４５百万円程度が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い近隣地域においては案件としては自用目的での取引が中心である。他方、経済合理性に基づく賃貸経営 の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。（コロナ禍の下での事例資料に基づき試算された 点を鑑みても市場性を反映し）実証性に基づく比準価格を標準として、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料 の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [102.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最新（毎年３月更新）の資料では宮前区（川 崎市）人口の自然増減率は△０．０２（△０ ．０１）％で、社会増減率は０．２８（０． ０６）％である。 接近性、（丘陵地域に因る）街路回遊性で劣 る難点があるが、潜在的需要は底堅い。コロ ナ禍再拡大のリスク等を反映して価格水準は 逓増基調である。 東側道路であり、画地規模等から戸建住宅地 として日照・通風の確保等にて居住の快適性 に優れている。将来的にも当該快適性は維持 されると考える。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％