鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０５ -23	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０５０２０７Ｄ -20	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	西4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
c	１０５０２０５ -25	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０２０２Ｄ -6	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０５０２０２Ｄ -4	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,119	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,683	100 [ 100.0]	188,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 189,145	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	188,021	100 [ 96.0]	195,855		198,000
c	(　 ) 205,297	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,913	100 [ 99.9]	206,119		208,000
d	(　 ) 221,566	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	217,222	100 [ 105.7]	205,508		208,000
e	(　 ) 213,907	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	215,406	100 [ 105.0]	205,149		207,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 202,000 円／㎡]

川崎宮前 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,953,936	649,073	3,304,863	2,255,520	1,049,343	（　0.9706） 1,018,492	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	22,633,156 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	Ｗ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	162 ㎡	11.0 m x 15.3 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建、２ＤＫ（平均賃貸面積４３㎡×４戸）の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～	居宅	87.00	100.0	87.00	1,977	171,999	1.0	171,999
							1.0	171,999
1～	居宅	87.00	100.0	87.00	1,927	167,649	1.0	167,649
							1.0	167,649
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		339,648		339,648
								339,648

⑨年額支払賃料	339,648 円　×　12ヶ月　＝　 4,075,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,075,776 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 285,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,790,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	339,648 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 339,648 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 160,305 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,953,936 円　　　　（　 24,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０９Ｔ　　　　-10	1,987 ( 1,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,062 円/㎡　月額支払賃料（　 1,977 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０２０９Ｔ　　　　-9	2,065 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,086
c	１０５０２０２Ｔ　　　　-4	1,972 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,053

川崎宮前 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	29,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,273 円	4,075,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,073 円　（　　　　　　 4,007 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,255,520 円（　　　　　 13,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,953,936 円
②総費用	649,073 円
③純収益　①－②	3,304,863 円
④建物等に帰属する純収益	2,255,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,049,343 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,018,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,287 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,633,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
川崎宮前 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 -25

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　洋美

TEL.

鑑定評価額

31,900,000 円

１㎡当たりの価格

197,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区西野川１丁目５８番４｢西野川１－４０－３８｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	梶が谷 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北５．５
ｍ市道

交通

施設

梶が谷駅南方

2.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

バス便利用の住宅地域で、特段の変動要因は認められず今後も現状を維持して推移すると予測する。バス便の住
宅地域においても需要は持ち直しており、地価は横這いから若干の上昇で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮前区及び隣接区内の東急田園都市線沿線のバス便の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は東京都内
や市内へ通勤する３０代から４０代の総額重視の一次取得者で、分割可能な中規模画地は分譲素地を求める不動産業者
である。供給は、駐車場等のミニ開発のほか、畑や雑種地等の大規模開発による新築分譲住宅も見られる。市場の中心
価格帯は新築戸建住宅で総額４，０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には賃貸アパート等も見られるが、地主の資産運用として経営されている物件も多く、土地価格に見合う賃料
水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、収益性より居住の
快適性、利便性が重視されるため、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、
更に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[103.5]

[101.0]
100

197,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しているが、エネルギー価格や
物価の高騰による景気失速も懸念される。宮
前区の人口は増加傾向にある。

バス便利用の熟成した住宅地域で特別な変動
要因はない。バス便の住宅地域においても住
環境や生活利便性が良好な地域では地価は持
ち直している。

西側道路で、日照、通風等が良好で、代替競
争関係にある不動産と比較した競争力はやや
優る。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０６Ｄ -21	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,168)
b	１０５０２０５ -26	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０５０２０６Ｄ -23	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ台形	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０５０２０６Ｄ -22	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,599	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	197,019	100 [ 97.0]	203,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 232,071	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	190,169	100 [ 102.0]	186,440		188,000
c	(　 ) 179,976	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	180,876	100 [ 89.3]	202,549		205,000
d	(　 ) 171,242	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,098	100 [ 94.0]	183,083		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

川崎宮前 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,951,559	856,632	3,094,927	2,148,840	946,087	（　0.9706） 918,272	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,406,044 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	176.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	162 ㎡	11.0 m x 15.3 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４４㎡程度、２ＤＫのファミリータイプ４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 2	居宅	88.00	100.0	88.00	1,986	174,768	1.0	174,768
							1.0	174,768
～ 1	居宅	88.00	100.0	88.00	1,926	169,488	1.0	169,488
							1.0	169,488
～

～

～

計		176.00	100.0	176.00		344,256		344,256
								344,256

⑨年額支払賃料	344,256 円　×　12ヶ月　＝　 4,131,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,131,072 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,879 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,788,193 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	344,256 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,256 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 160,209 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,951,559 円　　　　（　 24,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０８Ｔ　　　　-26	2,175 ( 2,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [101.0]	2,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 1,986 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０２０８Ｔ　　　　-27	2,105 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.6]	100 [ 98.0]	2,179
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎宮前 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,932 円	4,131,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,700 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.50 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	28,200,000　×　　　　 0.50 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 856,632 円　（　　　　　　 5,288 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 176.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,148,840 円（　　　　　 13,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,951,559 円
②総費用	856,632 円
③純収益　①－②	3,094,927 円
④建物等に帰属する純収益	2,148,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	946,087 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	918,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,406,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）