別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 川崎宮前 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -16 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区東有馬２丁目２８１２番７ ｢東有馬２－４－５｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 鷺沼 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 かつての有馬村の東側集落に 該当し、江戸時代は直参旗本 の遠山氏の知行地であった。 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 私鉄　東急田園都市線 鷺沼駅の東方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性に劣る難点もあり、「鷺沼駅周辺再編整備に伴う公共機能に関する基本方針」策定の影響は未 だ認められない。価格時点現在、コスト高に因る実質賃金低下のリスク等が価格水準の動向予測を困難にする。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は対象標準地の最寄駅である「鷺沼」駅及び隣駅等、東急田園都市線沿線駅を最寄駅とする徒歩限界圏及び バス便利用圏内の戸建住宅地域等である。需要の中心は横浜・川崎方面及び都内等へ通勤する一次取得の給与所得者層 及び地元の不動産業者等である。大規模な新規供給案件は少なく、ある程度纏まった規模での開発分譲等が供給の中心 である。市場においては、土地は２８百万円前後が、他方、新築戸建住宅は４５百万円程度が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内ではアパートも散見され得るが、案件としては自用目的での取引が中心である。経済合理性に基づく賃貸経 営の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。（コロナ禍の下での事例資料に基づき試算され た点を鑑みても市場性を反映し）実証性に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料 の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [102.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 最新（毎年３月更新）の資料では宮前区（川 崎市）人口の自然増減率は△０．０２（△０ ．０１）％で、社会増減率は０．２８（０． ０６）％である。 （コロナ禍再拡大のリスク等に加え）駅接近 性に難点があるものの至近に大型商業施設が あり、利便性が認められ得る。価格水準は横 這い基調を示す。 東側道路であり、画地規模、形状等より日照 ・通風の確保等において居住の快適性に優れ ている。将来的にも当該快適性は維持され得 るものと考える。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％