別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 川崎宮前 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -15 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区東有馬３丁目２２４５番２８ ｢東有馬３－３－４｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 鷺沼 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    85 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  16.2 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅からバス便利用の熟成 した高台の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 鷺沼駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。但し、交通 利便性にやや劣るため、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね宮前区内で東急田園都市線各駅及び横浜市営地下鉄「北山田」駅を最寄駅とする住宅地域である。 需要者の中心は、自己使用目的の一次取得者で、川崎市及び横浜市中心部、東京都心への通勤者である。市場では、主 に小規模開発による新築建売住宅、中古戸建住宅の取引が中心で、土地のみの供給は少ない。需要の中心となる価格帯 は、新築建売住宅で概ね４０００万円から５０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどない。低層住居専用地域で指定容積率 が低く、最寄駅からの接近性に劣る地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。一 方、規範性を有する取引事例から試算された比準価格は実証的で、信頼性は高い。そこで、比準価格を採用し、単価と 総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　宮前 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    201,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、各種政策効果により景 気が持ち直すことが期待されるが、海外景気 の下振れリスクがあり、地価への影響を注視 する必要がある。 最寄駅へはバス便利用の住宅地域であるが、 街区、区画は整然としており、住環境は比較 的良好である。地価は横ばい傾向で推移して いる。 北西道路に面し、日照、通風等は標準的で、 規模、形状も平均的である。市場競争力は普 通程度。個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +0.5 ％