別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 川崎宮前 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -13 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.

鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区野川台１丁目３０１３番１１ ｢野川台１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 鷺沼 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 鷺沼駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、畑等の未利用地の宅地開発が進んでいる。バス便利用の住宅地域におい ても需要は持ち直しており、横這いから若干の上昇で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接区内の東急田園都市線及びＪＲ南武線沿線各駅からバス便の住宅地域一帯と把握した。需 要者の中心は同一需給圏に在住する、東京都内や川崎方面に通勤する総額重視の３０代から４０代の一次取得者が中心 であるが、圏外からの転入も見られる。供給は畑や未利用地を区画割した建売住宅のほか、中規模宅地を細分化した建 売住宅が中心である。市場の中心価格帯は、新築戸建住宅で総額３，５００万円～４，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は交通利便性が劣るバス便の住宅地域である。戸建住宅が中心の地域でアパート等の収益物件は殆ど見られず 賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用を断念した。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、取引に際 しては、居住の快適性、利便性が重視されるため、市場の取引動向を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、代 表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [101.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しているが、エネルギー価格や 物価の高騰による景気失速も懸念される。宮 前区の人口は増加傾向にある。 高台の住宅地域で未利用地の宅地化が進んで いる。物件不足から住環境の良いバス便の住 宅地域の地価は持ち直している。 北東側道路で、日照、通風等が良好で、代替 競争関係にある不動産と比較した競争力はや や優る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％