別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 川崎宮前 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -8 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　大泉　雅孝   TEL.

鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区神木本町１丁目８８４番８ ｢神木本町１－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 宿河原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   140 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 宿河原駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状 を維持しつつ推移していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接区内の住宅地域であるが、このうち特に価格牽連性が高いのは、宮前区及び多摩区内のバ ス利用圏の住宅地域である。需要者の中心は区内在住の一次取得者層が挙げられる。取引の中心価格帯は新築戸建総額 で４，０００万円台程度である。コロナ禍でみられた生活様式の変化により広い住空間や敷地が求められ、駅から離れ た物件であっても、地域によっては一定の需要がみられるようになっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は古刹や緑に囲まれた閑静なバス利用圏の住宅地域である。賃貸需要は弱く、収益物件は地主の 土地活用の側面がみられ、賃貸市場が形成されていないため本件では収益還元法の適用は断念した。他方、規範性のあ る取引事例から試算された比準価格は実証的であり、信頼性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代 表標準地価格からの検討及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [107.7] [101.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    167,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口は増加傾向にあるが、増加率は鈍化 している。コロナ禍も新しい段階に入り、好 転が期待されるが物価上昇が家計に影響を及 ぼしている。 コロナ禍で生活様式の変化がみられ、広い住 空間や敷地を求め、駅から離れた物件であっ ても地域によっては一定の需要がみられるよ うになっている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％