鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０３ -23	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０５０２１１ -12	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ台形	南3m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０５０２０６ -15	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6.5m市道、南西4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
d	１０５０２０９ -23	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、北東4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,160)
e	１０５０２０３Ｄ -7	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 406,651	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.3]	349,103	100 [ 85.6]	407,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	416,000
b	(　 ) 365,367	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.4]	314,328	100 [ 80.4]	390,955		399,000
c	(　 ) 456,343	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 119.6]	383,847	100 [ 90.0]	426,497		435,000
d	(　 ) 350,528	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 127.2]	277,226	100 [ 73.7]	376,155		384,000
e	(　 ) 282,108	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	234,629	100 [ 65.7]	357,122		364,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +17.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 409,000 円／㎡]

川崎宮前 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,825,212	808,803	5,016,409	2,560,320	2,456,089	（　0.9706） 2,383,880	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	52,975,111 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	Ｗ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	184 ㎡	11.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、専有面積４８㎡程度、間取り１ＬＤＫ、駐車場３台分を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	96.00	100.0	96.00	2,320	222,720	1.0	222,720
							1.0	222,720
2～ 2	住居	96.00	100.0	96.00	2,400	230,400	1.0	230,400
							1.0	230,400
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		453,120		453,120
								453,120

⑨年額支払賃料	453,120 円　×　12ヶ月　＝　 5,437,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,437,440 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 233,338 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,600,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	453,120 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 453,120 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 220,760 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,825,212 円　　　　（　 31,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０１Ｔ　　　　-3	2,409 ( 2,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０２０１Ｔ　　　　-9	1,844 ( 1,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 89.1]	100 [ 97.0]	2,294
c	１０５０２０５Ｔ　　　　-10	2,451 ( 2,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,527

川崎宮前 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	33,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,003 円	5,833,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,600 円	33,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 808,803 円　（　　　　　　 4,396 円／㎡）　　（経費率　　 13.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,560,320 円（　　　　　 13,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,825,212 円
②総費用	808,803 円
③純収益　①－②	5,016,409 円
④建物等に帰属する純収益	2,560,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,456,089 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,383,880 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,975,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川崎宮前 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 -5

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂元　陽

TEL.

鑑定評価額

73,000,000 円

１㎡当たりの価格

397,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区宮崎１丁目１２番３４外				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、中層マンション等が混在する住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	宮崎台 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 190 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 176 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

宮崎台駅南東方

600m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないこと
から、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 403,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、宮前区を中心とする東急田園都市線各駅から概ね徒歩圏の住宅地域一円と把握
した。また、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、都心部への通勤、通学を前提とした個人が想定される。当
圏域内の住宅市場としては土地で約５，０００万円、新築戸建住宅で６，５００万円程度が中心価格帯と考えられるが
、画地を細分化すること等による物件の総額を抑えた取引が散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、このほか周辺地域においてはマンション等も存するが、近年の土地
価格の上昇等に起因して元本価格に即応する賃料の収受が困難である。即ち、当該地域における取引は自己の居住若し
くは分譲マンション素地としての取得が中心であることを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さら
に下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 324,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[102.0]

100
[ 82.9]

[102.0]
100

397,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    392,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光関連需要、建設工事関連需要の増加等を
背景に国内景気は回復傾向を示すが、国内外
の急激な物価上昇、燃料高騰などのリスク要
因が指摘される。

地域要因に特段の変動はないが、限定的な物
件供給、底堅い住宅需要等を反映して、地価
水準は上昇傾向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０２Ｄ -2	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	南西4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
b	１０５０２０３ -23	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０５０２０６Ｄ -29	川崎市宮前区		建付地	（　）	袋地等	北東4.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,180)
d	１０５０２０８Ｄ -13	川崎市宮前区		建付地	（　）	袋地等	西9.5m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,976	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	323,933	100 [ 89.1]	363,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	371,000
b	(　 ) 406,651	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	400,671	100 [ 95.1]	421,315		430,000
c	(　 ) 236,544	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	278,400	100 [ 74.5]	373,691		381,000
d	(　 ) 251,237	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	296,571	100 [ 71.2]	416,532		425,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 403,000 円／㎡]

川崎宮前 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,265,400	751,706	4,513,694	2,316,480	2,197,214	（　0.9706） 2,132,616	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	47,391,467 円　　　　（　 258,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	184 ㎡	11.5 m x 16.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ（５０㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	95.00	100.0	95.00	2,212	210,140	2.0	420,280
							1.0	210,140
2～ 2	共同住宅	95.00	100.0	95.00	2,280	216,600	2.0	433,200
							1.0	216,600
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		426,740		853,480
								426,740

⑨年額支払賃料	426,740 円　×　12ヶ月　＝　 5,120,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,120,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 396,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 457,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,058,979 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	853,480 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 426,740 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 198,595 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,265,400 円　　　　（　 28,616 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０１Ｔ　　　　-3	2,409 ( 2,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	2,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０５０２０２Ｔ　　　　-5	2,581 ( 2,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	2,300
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎宮前 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,000 円	30,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	165,506 円	5,516,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,400 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきその他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 751,706 円　（　　　　　　 4,085 円／㎡）　　（経費率　　 14.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0762	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0824 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,316,480 円（　　　　　 12,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,265,400 円
②総費用	751,706 円
③純収益　①－②	4,513,694 円
④建物等に帰属する純収益	2,316,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,197,214 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,132,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,391,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,000 円／㎡）