鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０１０３ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.2m市道、北9.1m、角地		商業 (100,400)
b	１０５０２０２Ｄ -29	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区画街路、南西6m、角地		商業地区計画等 (100,400)
c	１０５０２０２Ｄ -10	川崎市多摩区		底地	（　）	長方形	南9m区画街路、中間画地		商業 (100,400)
d	１０５０２０２ -23	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	北東9m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e	１０５０１０１ -8	川崎市中原区		底地	（　）	ほぼ長方形	北東10m市道、南東5.7m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 609,013	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	610,155	100 [ 75.0]	813,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	805,000
b	(　 ) 870,000	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	836,782	100 [ 84.7]	987,936		978,000
c	(　 359,349) 1,219,937	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,280,934	100 [ 110.4]	1,160,266		1,150,000
d	(　 ) 1,210,000	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,232,990	100 [ 110.4]	1,116,839		1,110,000
e	(　 1,286,000) 1,286,000	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,206,502	100 [ 147.5]	817,967		810,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 966,000 円／㎡]

川崎多摩 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,980,183	17,929,650	38,050,533	26,425,900	11,624,633	（　0.9092） 10,569,116	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	245,793,395 円　　　　（　 839,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	204.00	ＲＣ6F1B	1,392.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	293 ㎡	18.5 m x 21.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階、Ｂ１階はフロア貸の店舗、４～６階は事務所を想定した。

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	204.00	80.4	164.02	4,396	721,032	8.0	5,768,256
							0.0	0
1～ 1	店舗	204.00	80.4	164.02	7,327	1,201,775	12.0	14,421,300
							0.0	0
2～ 2	店舗	204.00	80.4	164.02	4,396	721,032	8.0	5,768,256
							0.0	0
3～ 3	店舗	204.00	75.0	153.00	3,297	504,441	8.0	4,035,528
							0.0	0
一括 4～ 6	事務所	576.00	75.0	432.00	2,920	1,261,440	6.0	7,568,640
							0.0	0

計		1,392.00	77.4	1,077.06		4,409,720		37,561,980
								0

⑨年額支払賃料	4,409,720 円　×　12ヶ月　＝　 52,916,640 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,077.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,754,832 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種類の店舗兼事務所ビルの共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,671,472 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,035,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,635,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,561,980 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 344,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,980,183 円　　　　（　 191,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０７Ｔ　　　　-20	9,296 ( 8,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	8,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,400 円/㎡　月額支払賃料（　 7,327 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０７Ｔ　　　　-21	6,885 ( 6,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	6,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,005,000 円	401,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,314,150 円	60,671,472　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,408,500 円	401,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	401,000 円	401,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,929,650 円　（　　　　　　 61,193 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9092

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	401,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,392.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,425,900 円（　　　　　 90,191 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,980,183 円
②総費用	17,929,650 円
③純収益　①－②	38,050,533 円
④建物等に帰属する純収益	26,425,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,624,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,569,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,072 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,793,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 839,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
川崎多摩 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 5-2

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　渡部　基久

TEL.

鑑定評価額

265,000,000 円

１㎡当たりの価格

905,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ6F1B	中層の小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域	北（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	向ヶ丘遊園駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 295 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地名は、多摩丘陵への「のぼ
り口」にあたるところ（戸は
ところの意味）に由来する。

街

路

駅前広場

交通

施設

私鉄小田急小田原線向
ヶ丘遊園駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

北口側の土地区画整理事業進捗は近年顕著であり、駅前広場に接面する近隣地域内部の商業地の相対的稀少性は
高い。しかし価格時点現在、新型コロナウイルス感染症再拡大のリスク等が価格水準の動向予測を困難にする。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 920,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 839,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩区、隣接区及びそれら周辺区内等を走る小田急小田原線、ＪＲ南武線上等の駅至近に位置する普通商
業地域及び近隣商業地域等である。需要者の中心は市内不動産業者等であり、纏まった規模の画地に対しては都心の機
関投資家等と思料する。商業地は個別性が強く、またその取引は個別的事情等を内在することが少なくない。剰へ店舗
用地等に対する取引の数は極めて少なく、収集した事例等から需要の中心となる価格帯を把握することは難しかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駅前ロータリーに接面し、地下通路に因る顧客流動性が高いという‘地の利’を有している。（賃貸市場に
対してコロナ禍の顕著な影響は認められなかったが、）収益価格はその試算過程で想定要素を内在する。他方、当該‘
地の利’に対しては相対的稀少性が認められる。以上を総括して、比準価格及び収益価格を関連づけ、半年間及び年間
の推移を考量した後、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等に留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    865,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    885,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の個人消費は新型コロナウイルス感染症
の影響が和らぎ、回復過程にてドラッグスト
ア販売額は底堅く推移しスーパー販売額は堅
調な動きである。

コスト高に因る実質賃金低下が懸念され得る
が、駅前広場接面の‘地の利’に加え、地下
通路に因る顧客流動性等が高い。価格水準は
上昇基調である。

地形のやや難点は否めないが、商業施設ビル
等が建ち並ぶ駅前ロータリーに接面する‘地
の利’に対する選好性等は今後も維持され得
るものと考える。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０５０２０２Ｄ -28	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	１０５０１０３ -5	川崎市高津区		更地	（　）	ほぼ台形	南西11.2m市道、北9.1m、角地		商業 (100,400)
c	１０５０２１０ -17	川崎市多摩区		建付地	（　）	台形	西7.2m市道、北1.8m、角地		近商高度3種最高20m (100,200)
d	１０５０１０５ -17	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、東6m、西4m、三方路		商業 (100,400)
e	１０５０２０２ -23	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	北東9m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 764,706	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	832,000	100 [ 84.7]	982,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	972,000
b	(　 ) 609,013	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	629,509	100 [ 68.3]	921,682		912,000
c	(　 ) 576,000	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.4]	493,714	100 [ 70.2]	703,296		696,000
d	(　 ) 550,381	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	545,139	100 [ 61.7]	883,532		875,000
e	(　 ) 1,210,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	1,028,500	100 [ 85.3]	1,205,744		1,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -4.5
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +20.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.5
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.5
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 920,000 円／㎡]

川崎多摩 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,651,588	12,214,641	33,436,947	22,076,500	11,360,447	（　0.9310） 10,576,576	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	245,966,884 円　　　　（　 839,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	204.00	ＲＣ6F1B	1,392.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	293 ㎡	18.5 m x 21.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析より把握した需給動向等に照らして、地下１階から２階までを店舗、３階以上を事務所（のフロア貸し又は部分貸し）を想定

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考にして査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	204.00	80.4	164.02	2,850	467,457	6.0	2,804,742
							0.0	0
1～ 1	店舗	204.00	80.4	164.02	6,660	1,092,373	10.0	10,923,730
							0.0	0
2～ 2	店舗	204.00	80.4	164.02	3,850	631,477	6.0	3,788,862
							0.0	0
3～ 3	事務所	204.00	75.0	153.00	2,480	379,440	6.0	2,276,640
							0.0	0
一括 4～ 6	事務所	576.00	75.0	432.00	2,480	1,071,360	6.0	6,428,160
							0.0	0

計		1,392.00	77.4	1,077.06		3,642,107		26,222,134
								0

⑨年額支払賃料	3,642,107 円　×　12ヶ月　＝　 43,705,284 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 1,077.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,816,124 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似する周辺の中層店舗兼事務所ビルの共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,521,408 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,110,277 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,411,131 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,222,134 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 240,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,651,588 円　　　　（　 155,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５０２０５Ｔ　　　　-22	6,492 ( 6,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [106.5]	100 [100.0]	6,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,715 円/㎡　月額支払賃料（　 6,660 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５０２０８Ｔ　　　　-1	3,995 ( 3,837)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 67.5]	100 [100.0]	6,803
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,345,000 円	335,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	4,952,141 円	49,521,408　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,847,500 円	335,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,214,641 円　（　　　　　　 41,688 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 234,000 円／㎡　×　 1,392.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,076,500 円（　　　　　 75,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,651,588 円
②総費用	12,214,641 円
③純収益　①－②	33,436,947 円
④建物等に帰属する純収益	22,076,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,360,447 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,576,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,966,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 839,000 円／㎡）