別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川崎多摩 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.

鑑定評価額 82,800,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅２丁目２３５９番３外 ｢菅２－３－５｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模店舗が建ち 並ぶ駅前の商業地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 稲田堤 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 京王稲田堤へも４５０ｍの距 離にある。 街 路 １０ｍ　市道 交通 施設 稲田堤 130m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 すでに熟成した近隣商業地域で、特段の地域要因の変動は認められず、今後も現状を維持していくものと思料す る。投資用不動産としての立地も良好で、地価は今後上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎北部を中心とする駅前の近隣商業地域である。主な需要者の属性は地元に地縁等のある個人・法人事 業経営者、不動産投資家等である。商圏は限定的で、顧客の中心は日用品等の購入を目的とした近隣住民である。安定 しているが、大きな発展は望めない。利用目的、画地規模等により、価格のバラツキがあり、中心となる価格帯を把握 することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域では、収益価格は取引の重要な指標となるが、近隣地域は自用店舗が多くみられる近隣商業地域で収益のみを 重視して価格形成がされている市場ではないこと、収益価格は試算の過程で各種の想定が含まれることから、市場の取 引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに、単価と総額の関連に留意し、上記 の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    433,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。多摩区の人 口は緩やかな増加傾向にある。不動産の需給 動向ＪＲ南武線沿線を中心に安定した需要が 認められる。 住宅併用の小規模店舗が連たんする近隣商業 地域で、繁華性は普通。投資用不動産の需要 が根強く、地価は上昇傾向で推移するものと 予測する。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％